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仕事

2013年4月 2日 (火)

新スキーム事例制度改変(備忘録)その2

こんにちは。
事例閲覧制度改変の続きです。


2)固定資産税評価、国税評価の事例閲覧はどうなるの?
今年から来年春にかけては固定資産評価替え作業があるので気になるところですよねー
(入札制が導入される市町村も多くなっていますが、それはまた別の話題として・・・)
上記の2評価については、一般の事例と違って特別扱いがあります。

①料金は?

評価地点1ポイントあたり、公示評価人は525円、評価人以外は1,575円となります。枚数に関わらず、です。
両評価ともいわゆる「一般鑑定」と同じはずなのですが(要は、事例収集の本来の目的である地価公示じゃないっていう意味)、なぜか特別扱いです。公的な意味合いが強いから??それだったら公共団体の用地室や財産活用課からうける仕事も一緒ですやんね。歴史的経緯ってやつですかね。


②閲覧方法は?

■閲覧場所
 一般鑑定用の事例と同じ。士協会での閲覧若しくは各事務所での閲覧となります。まあ、普通は自分の事務所で見ますよね(^^;
■利用方法
 担当する市区町村すべての事例を閲覧・取得できます。


③課金方法

一枚ごとの課金ではなく、評価地点数による課金になります。おそらく、評価地点数を申告して、それに上記単価をかけあわせた額で請求書がくる形になるでしょう。


④履歴管理票の扱い


今のところ不明です(原則は評価書に添付です。下記の通り「公的土地評価要領」によると書かれていますが、その要領を入手していないので詳細不明です。一般鑑定用と異なり担当エリアの事例を全部閲覧できるので、履歴管理票の表記方法が異なると思われますし、市町村の様式には入っていないので勝手につけて出すのはどうかと思います・・・)。調査しますので少々お待ちください。
※不動産取引価格情報提供制度による事例資料の管理・閲覧・利用に関する規定
第3章 閲覧 第21条(閲覧ルール)第4項 
・・・相続税路線価評価、及び固定資産税評価については、公的土地評価委員会が定める「公的土地評価要領」によるものとする。ただし、当該要領は、本規定に定める情報の安全管理を充足するものでなければならない。


⑤注意点

これまでは、OPSなどの評価ソフト用にJirei10データを使っていた方が多いですよね。地価公示評価員の方で固定や国税が同一エリアの場合は、公示ソフトからそのままダウンロードして専用ソフトに読み込んで使っていたはず。それ以外のエリアでも事例交換ルールに基づき(あるいは個人的にこっそり?)データを入手して取り込んでいたはず。

が、、、、それ、禁止ですねん( ̄Д ̄;)


※不動産取引価格情報提供制度による事例資料の管理・閲覧・利用に関する規定
第2章 管理 第19条 (閲覧事務) 
「閲覧データ」の閲覧は常に「REA-Jirei」に限定して、行わなければならない。
いままでのところ、例外を認める(データでダウンロードできる)という話は聞いていません。


そう、紙に印刷した事例をぽちぽち入力にすることになりますねー
大量に受注された方は本人・若しくは補助者の方が肩こり・腰痛を戦うことになるでせう。
(-∧-;) ナムナム


本日はこれまで~
情報が間違ってたら、教えてくださいまし(*^.^*)

2013年3月29日 (金)

新スキーム事例制度改変(備忘録)その1

こんにちは。

鑑定士の方は連合会(本会)からのメルマガなどで薄々、あるいはハッキリご存知だとは思いますが、今年7月1日から新スキーム事例についての制度改変があります(3/19の理事会で承認されたので、正式にGO!です)。
きたやんは大阪士協会の資料安全活用委員長だったり、連合会(本会)の情報安全活用委員だったりするので、このことについて色んな人に質問されたりします。わかる範囲でお答えしてはいますが、様々な人や委員会(その下の小委員会)が絡み日々情報が変わっていっているので全部把握しているわけではありません。
そんなわけで、自分用の備忘録と、疑問点の整理という意味で、知っていることを少しずつ書いていこうかなーと思っています。
注)きたやん個人の認識と解釈に基づくものであって、連合会(本会)に正式に確認を取って掲載しているわけではありません。誤解や情報の古いものもあるかもしれません。ご了承ください。
まずは事例閲覧の概略(日常フロー)
1)大阪の個人事務所(鑑定士1人・補助者1人)の事例閲覧はこれからどーなる!?
①事務所種別の決定
 
 年度はじめに、「今年度は大阪府下の仕事しかしない!身近なとこからコツコツと!」と決意した場合、52,500円を連合会に払う。(「いやいや、がんばって兵庫や和歌山や東京の仕事もするぜ!」と思っていたら84,000を払う。) 


②仕事が来たので、事例を閲覧するのだ!
 ★ 
 ■協会に行くのがめんどくさいから事務所のパソコンのREA-Jireiで事例閲覧。
    ・大阪府下の事例はいままで通り見られる。
    ・大阪以外の事例は見られない。
    ・事例代は公示評価人は1件525円評価人以外は1575円
 
 ■ついでもあるし、大阪府不動産鑑定士協会へ行って閲覧しようかな~
    ・入口で本人確認があります。補助者の事例閲覧は禁止されたので、入れません。
    ・紙での閲覧はできなくなっていた!!ペロペロめくりながらの昔ながらの閲覧
          は禁止になりました。長年培った、高速紙めくりの技は封印です。無念・・・
     設置されたパソコンでの閲覧に限定されます。
    ・大阪以外の事例は見られない。
    ・事例代は公示評価人は1件525円評価人以外は1575円
③閲覧し終わったら、「履歴管理票」を印刷。これを鑑定書に添付しなければなりません。
    
    ・誰が、どの事例を、どの鑑定書用に閲覧したかを管理するものです。
          閲覧事例ごとにログ番号がつくので、他への転用・流用はできません。

④9月頃、予想外に北海道の仕事を引き受けてしまった。
  ★
   →固定閲覧料5万円と8万円の差額である3万円を支払う。
   →北海道士協会事務局へ赴き、備付パソコンのREA-Jireiで事例閲覧。
    ・入室料はいりません。
         ・もちろん北海道の事例しか見られません。
    ・所属士協会(大阪)以外の事例なので、公示評価人か否かを問わず一律1575円 

⑤半年ごとに、閲覧料の請求書が業者宛てに来ます。



(きたやんメモ) 
備忘録です。気分次第で追加するので気にしないでください。解決したら回答も書き込むかも。
・5万円(or8万円)×所属鑑定士数=事務所ごとの納付金額。所属鑑定士数は「鑑定業務に従事する者」と規定。協会会員であるか否かを問わないとすると、人数の把握はどのように行うのか。申告制?過小申告のおそれはないか。
・事務所種別の変更(差額支払)はどの士協会窓口でも可能か?また支払れたら即時発効するのか?
・士協会PCのREA-Jireiは今まで通り「事例カードの全部が見られる設定」かどうか確認。印刷したけどやはりいらないという場合は返却可能?
・REA-Jireiシステムに、買い物カゴのある協会とない協会(大阪)があるが、全国に導入されるのか確認。
・新スキーム由来事例以外の資料(新スキーム以前の過去事例、賃貸事例等)の閲覧収入は士協会に帰属するはず。請求内訳が必要。引き落とし手数料の負担を連合会・士協会でどうするか。
・士協会入口での記名(誓約はシステム対応なので不要)は継続するか。その他事例もあるので必要?
・「REA-NET大阪」は存続か、全国統一の「REA-NET」として取り込まれるのか?
・「REA-NET大阪」独自コンテンツが存続する場合の課金方法について
今日はこんなところで。間違っている情報があったら教えてください<(_ _)>

2013年3月27日 (水)

大掃除

これまた新年度にむけて、本日は事務室の大掃除です。

**

地価公示作業とか国税の作業の後は必ず必要になる大掃除。今年は国交省からラブレターも来なかったことだし、気兼ねなく処分できるわん(*^^*)

必要なものはスキャナーでPDFかドキュワークスデータにして、あとはシュレッダーゴミ!!!

ちょっと油断するとすぐに結構な量に・・・

Dsc01594
**
古いパソコンはPCリサイクルの申し込みをして、廃棄処分に(2週間くらいかかりそう)。
邪魔だから早く持っていってほしい・・・

Dsc01596
**
やっとすっきりしてきました(^^;
この状態を保たねば・・・

Dsc01597

2012年10月29日 (月)

訂正記事\(^o^)/

こんにちは。秋が深まってきましたね~ 今朝、暖房便座のスイッチを入れました。おしりぬくぬくするとちょっと幸せですね。

前回やる気満々の投稿したのに、そのあと酷い腰痛になり、目下療養中のきたやんです。

みなさんはお変わりないでしょうか。

いい気になって自主トレをしたのが運のつき、身動き取れないほどの腰の痛みに襲われたのが14日の日曜日。寝てれば治るかと思ったけどいっこうに痛みはとれず、結局整形外科、鍼、整体とハシゴしてようやくまっすぐ歩けるようになりました。今は「下りの階段が少し辛い」くらいでしょうか。

昨日はお友達から青竹踏み用の青竹をいただきました。毎日ふみふみして、ストレッチやスクワットもして体調管理、体力増進に努めます。

さて、表題の「訂正記事」です。

先日、法人成りしたことで大阪市の業者登録が取り消され、一年後に登録し直しするよう指示されたことをお伝えしました。

あれから一か月、失意のどん底(←大げさ)に落ち込んでいたきたやんですが、先週大阪市の担当局からお電話いただき、

「変更届け出でOKだった」との訂正をいただきました!!!

わーーーーい\(^▽^\)(/^▽^)/ よかった~~~

ということで、皆さん、法人成りしても大丈夫であることがわかりました。
なぜ今頃訂正してくれはったんやろか?誰かが言うてくれたんやろか・・・
とりあえず、ありがとうございました~~<(_ _)>

とりいそぎ、ご報告でしたfuji

2012年9月 3日 (月)

近況報告など

お久しぶりでーす。

Facebookで交流する方が増えたのでとんとご無沙汰しちゃってます。すいません。

基本的に長い文章を書くのが苦手なんですよねー(;^_^A

そんなきたやんがほぼ半年ぶりに登場したのはわけがありまして、

このたび「オリーブ不動産鑑定」の前に(株)がついたので、そのお知らせです。

とはいえ、実態はなんも変わりません。

住所も電話もファックスもメルアドも、一人で昼寝しながら仕事していることも~わはは。

ちょっとした出来心ってやつですかね。

もしかしたら、道端で「よっ、社長!!」って呼びかけられるくらいの変化があるかな。

印刷めんどくさいので、名刺とかも、自分で(株)って手書きしようかという勢いです

で、そんな思い付きで法人成りしたわけですが、いろいろ勉強になりましたので、これから開業する鑑定士の方へ、ひとこと言っておきたい。

1)個人→法人にすると、業者番号とりなおし

 別人格だから当然っちゃ当然なんだけども、せっかくオリーブ不動産鑑定は開業5年たって業者番号が(1)682番から(2)682番に昇格(?)してたのに、このたび

「個人を廃業して法人を新規設立」という手続きになり(1)793番に降格・・・わーんtyphoon

なんか悔しいわー

2)あらゆる登録をし直さんといかん

協会とか、国交省とか、各自治体の指名願い関係の登録とか、もー大変。
ていうか、細かいところは「どこに何を登録した」か自体が忘却の彼方・・・
問題が起こってから変えればいいか~くらいの自暴自棄になりつつある私。

これから気が向いたときにぼちぼち手続きします。

ほかにも、法人の銀行口座は審査が厳しくて作りにくい~とか、株式会社は1円でできると思ってたけど、登記費用とかでなんじゃかんじゃで20万円くらいはかかる~とか、いろいろ。

結論。最初から法人にしとけばよかった・・・(税金のこととかは置いといて)

2011年5月12日 (木)

寄稿論文★対策編 最終回!

みなさんこんにちは。大阪は蒸し蒸しして鬱陶しい日が続いてます。明日はやっと晴れるみたい♪ あ、でも一日協会に缶詰の予定なんすけどね~(-_-;)どよん。。。

そうそう、昨日、ひっさしぶりに東京日帰り出張に行ってきました。日帰りなので、用事を済ませた以外は一緒に打ち合わせに出席したOさんとお昼ご飯食べたのと(海鮮刀削麺が美味しかった!)、夕方に元理事仲間で東京に転勤しちゃったFさんと合流して新橋で晩御飯食べたくらいなんですけどねー(←これがまた、めっちゃ楽しかったのだけどshine)。

新橋オフィスレディーきたやんとしては懐かしい場所での飲み会サイコーv( ̄ー ̄)vでした。

ランチのラーメンはこれ↓携帯画像なのでちょっとアレですが。

Img_0308

震災後の東京がはじめてだったので、あちこち電気消されてて暗かったり、エレベーターが動いてなかったり、駅の券売機が一部しか使えなかったり、節電モードの東京を初体験して帰ってきました。今後原発の稼動停止が広がれば全国的にこんな感じになるんでしょうね。

・・・

さて。長らく掲載してまいりました寄稿論文(対策編)も今日で最終回です。編集長としてとっても名残惜しいので、X氏にはまた何か書いていただきたいな~と思う今日この頃です。よろしくお願いします( ̄ー+ ̄)

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■    by Mr.X

これらはいずれも従来の互助団体、親睦団体であった協会の本質を根本から変化させることになる。そのため、協会へ入るための要件、協会から出るときの要件の見直しも必要となるだろう。いままでは鑑定士であればほぼ無条件に協会に入れ、ほぼ同一レベルの会費であったが、これも考慮の対象になる。ここで述べる対策は通常の企業体であれば当然とられる措置であるが、それがもし公平な競争を阻害するというのであれば、次の二点を意見する。
・・・
~中略~
もうひとつはフリーライダーを容認することは協会が不公平及び不公正を認めてしまうこと(これは公益社団法人への移行を妨げないだろうか?)。
不正防止策についてアイデアを提出する。
① システム設計
② 懲罰
③ 通報制度

・・・
~中略~

・・・
懲罰は不正利用者に対して連帯で行うものとする。

・・・
~中略~

・・・
その罰則期間が続く間、その者と新たに連携するものがあれば、その連携した鑑定士や業者は不正利用の事実の有無にかかわらず罰則を受ける。
また利用にかかわらず、事例の不正提供者と不正受取者も同様とする。

・・・
~中略~

・・・
またネットで不正利用者の公表を行うのもひとつの有効な方法であろう。
③についてであるが、最も重要な情報について、その情報に最も近い人間が不正利用するという意味では、執行役員が会社の情報を不正利用して個人的に利得を得るようなものであり、防止策は限られている。
そのなかで通報によって脱税の多くが発覚していることからヒントを得て、通報制度を提案する。

・・・
~中略~

・・・
また地域間のフリーライダーの問題については以下のようなアイデアもある。事例作成費用の回収は単に原価回収の部分であるが、その事例作成は、もとは鑑定評価書作成のために作成されており、鑑定評価書作成の機会がなければ事例を作成する動機を失う。ラーメン屋で客もこないのに材料の仕込みをする馬鹿はいない。ラーメン屋ならば客がこなければ廃業するだけの話だが、鑑定の場合、地方でこれが大規模に起これば制度の破綻につながる。取引事例のトレーサビリティーによる課金によって、単に事例資料作成という部分の原価回収をめざすのか、それ以上に事例作成の動機を維持できるように鑑定評価書作成の部分のいくらかでも踏み込んで回収するかの問題がある。

・・・ 
~中略~

・・・
協会がここで述べた対策を実行して規律をもち自立できれば、情報発信能力は格段にあがり、無駄な新聞広告費用を使うことなく、会員の願いである不動産鑑定士の地位もあがるだろう。

・・・
~中略~

・・・

経済が縮小していくとき負の感情がはびこるのは世の常である。うまくいかないことばかりであれば悪意も生じる。誰でもひとのせいにしたいものである。
調子がよかったときにはドンブリ勘定や曖昧さも、「あいつは太っ腹」と寛容さにみえる。その間、重大な問題が密かに進行していても。そして臨界点に達した時、見せかけの寛容さは簡単に悪意に転換する。そのとき心の魔が魔を呼び、事態はさらに地獄へとスパイラルする。

・・・
残された時間は少なく、緊急を要すると考える。

                                                  完

2011年5月 8日 (日)

寄稿論文★対策編④ (及びきたやんの遊んでる日々)

みなさんこんにちは~

GW最後の土日、いかがお過ごしだったでしょうか?

5/3~5にバイクで豊田に帰省するつもりだったきたやんですが、極めて残念な出来事が・・・

名神(大山崎ICのちょい過ぎ)で痛恨のパンクΣ( ̄Д ̄;) 

お世話になっているバイク屋さんにレッカーを依頼、バイクをそのまま修理に預け、ついでに人間だけ京都駅で落としてもらいました。結果、ヘルメット持参のライダー姿という超マヌケな格好新幹線に乗って帰省するハメに(T_T) 帰りもモチロン新幹線。

欲求不満が溜まっていたところ、5/6(金)になって早々に修理完了のお知らせが。こ、これは神様が走れと言っている・・・ような気がする!

土曜の朝にはバイク屋さんへ走り、そんまま日本海を目指しました。目的地は何故かわからないけど一回も行ったことがなかった「天橋立」。

出発が遅めだったので、行きは高速を使います。近畿自動車道→名神→舞鶴自動車道→京都縦貫道と渋滞もなくスイスイ走り、途中お昼休憩も入れて3時間少々で到着。近っ! とりあえず「天橋立」と書いてある市営駐車場に停めました。

P1090939

ん~~、有名な「股のぞき」は一体全体どこでするのだろうか??よく分からないまま、人が多そうなところへ寄っていく。海が綺麗で、魚が見えたりする↓ ちょっと嬉しい。

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日本三景でしたね~ レンタル自転車を借りて、対岸まで走ってみました。

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そのへんで配っていた観光チラシを熟読。どうも南北どちらかの山の上に上らないと「股のぞき」はできないらしい・・・ 仕方ないのでケーブルカーに乗って北側の山頂へ。

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はい、山頂で無事に股のぞきできました~~

P1090906

さすが日本三景ですね~ なんていうか不思議な風景でした。

時間的には余裕の日帰りコースでしたが、せっかく日本海まで来たので宿泊することにしました。震災(というか原発事故)の影響か、外国人観光客がほとんどおらず、ホテルはサクッと取れました。GWなのにね・・・  温泉も堪能し、ご飯も美味しかった。満足~♪

翌日、天気は晴れsun丹後半島を一周して帰ることにしました。

以前から行ってみたかった「伊根の舟屋」を見物。寅さんや、釣りバカ日誌、NHKの朝の連ドラなどのロケ地になっており、かなり有名・・・なはずだったんですが、観光客はほとんどおらず、ガラガラ。 散策し放題。

高台にある道の駅からの「遠景」

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近くまで降りてきて、散策。「近景」

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海岸沿いの家の1階(というか半地下)が船着場になっている「船のガレージつき戸建住宅」がずらり。不思議な情緒の漂う風景です。

休憩所のおばちゃんからお話を聞くと、昔の船は木造で小さかったので各戸に格納できたそうな(家の中でひっぱりあげて乾かすんだそう。浮かべたままだと腐るんだって)。いまはFRPで腐らないし大型になったので、舟屋には入れず、普通に港に係留してあるんだとか。あと、町の中にたくさんあった土蔵の話などを教えてもらい、コーヒーをいただきつつまったり休憩したのち、出発。

国道178号線沿いにぐるりと一周し、久美浜から山の中へ入りました。国道312号線→482号線はめっちゃ快走路。道良し、景色良し、天気良しの三拍子で文句なしのツーリングを楽しめました~ヽ(^◇^*)/

帰りは福知山から高速に乗りまして、西宮~宝塚が事故渋滞だった以外はスイスイと走行。拍子抜けするくらいスムーズに帰宅いたしました。

ん~~~、最後の最後にいい旅ができ、満足なGWでした。

充電完了したので、明日からお仕事がんばります!!

・・・

さて、前置きが長くなりましたが、引き続き寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載を継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■      by Mr.X

・・・

第3節  不当な価格競争に対抗するために
・・・
業界全体が社会から原価回収をはかるためには身内のフリーライダーの排除が先決である。これは価格競争の対策として必要十分条件ではないが、最低限の対策であり、かつ国の支援がない場合の制度運営のための絶対条件である。これができなければ、既述したとおり、支配者なき総奴隷社会、勝者なき自滅戦に向かうことになる。そしてその先には誰も生き残ることができなくなる制度の破綻である。したがって、これは大手小手、東京地方、元請下請に関係なく、業界の生き残りをかけた自分達の戦いであり、現状のままでは死滅するという厳しい認識が必要である。
  そして、その根本的な原因はフリーライダーを許してきた業界内のドンブリ勘定と取引事例に対する姿勢の甘さがある。
甘えや怠惰があるところに、ひとはつけこまれ、なめられる。そして駄目になっていく。
・・・
対策としては以下のものが考えられる。
① 取引事例の利用のたびに相応の課金を行い、トレーサビリティー体制(取引事例の利用の追跡)を確立する。
② 作成者に相応の対価を支払う体制を作る。
③ これらの前提として取引事例(資料一般)の管理を厳格化する。
・・・
~中略~
・・・
取引事例は全体として価値がある。全く使われない取引事例もあれば、数十回と利用される取引事例もある。事前にどの取引事例の価値が高いかは不明であるため、利用のたびに課金を行うことで、取引事例全体の価値を計るものである。これによって取引事例作成者に対して公平に作成フィーを配分できるようになり、地域や種類に偏らない全域の事例収集体制を維持できる。
・・・  
~中略~
・・・
鑑定業界内部でのお金のやりとりの流れを変えるだけの話であり、しかもそれは実際の事例作成や取引事例の精度向上にかかる費用であり、全体としてみれば鑑定評価制度を業界団体が自主的に運営していくための方法である。それは業者自身の法令遵守や市場参加者の自主規制という世の流れに沿っている。
・・・
~中略~
・・・
会員の利便性を追求してきた協会の問題もあげられる。協会とその役員会のあり方がポピュリズムに走り、会員の利便性にかかわることであるため、これらを放置して悪化させてきたともいえる。しかし、会員の利便性を求めるあまり、業界の収益構造を悪化させ会員の収益性を悪化させたのでは本末転倒な話である。
市場の欠陥を補完する役割として、ひとつは適正な価格の提示そのものがあるが、もうひとつは価格提示の前提となるデータの収集分析がある。そのためには情報の収集・分析・管理体制が問われるが、
・・・
~中略~
・・・
これが手当できれば、民間に散在・混乱しているデータを管理する団体として機能できる。その場合、情報の不完全さや非対称性(例えば、業者に都合のいい情報かもしれない)を補うことで、国民に対して適正な不動産価値のあり方を提示する団体であるとともに、質の高い不動産情報の形成に資する団体になりうる。これができれば、一般の民間情報企業にない優位性をもつことができ、公的公益な情報を扱う団体として自活できる可能性も生まれる。
そのためにはコンプライアンスのあり方や管理体制として、通常の企業体が行っている程度以上のことが必要である。
・・・

(つづく)

2011年5月 3日 (火)

寄稿論文★対策編③

みなさん、こんばんは~sun

オリーブ不動産鑑定はカレンダー通りのお休みをいただいており、一応今日はお仕事でしたの(といっても大したことはしてませんが。細かい事務的雑用をあれこれ)。

ゼロックスの複合機のリースがもうすぐ切れるんだけど、この後どうしようか?が目下の悩みです。再リースするのか、スポット保守契約にするのか。貧乏事務所としては運命の分かれ道・・・?GW中ゆっくり考えようっと。

夕方、委員会がらみの打ち合わせ(ややこしかった・・・)をした後、以前から誘われていた中国語?の勉強会に参戦ポンとかチーとかいうアレです(^^ゞ)。Oさん以外は初めてのメンバーで(みなさん堅い堅い・・・)、神様に見放されてチョイ負けでしたが、とっても楽しくゲームすることができましたヽ(*^^*)ノ また誘ってくださいまし。

さて、GW中も引き続き寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載を継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■      by Mr.X

 鑑定評価制度の意義は不完全な不動産市場の補完にあるとしたら、形式審査では意味をなさない。大多数の国民は不動産情報に関して弱者であり情報の非対称性があるとしたときに、鑑定評価によって出された価格があっちでは100、こっちでは200、場合によっては500、これでは全く制度の意義が果たせていない。つまり、形式審査しかできないという論は鑑定評価制度を自己否定していることになる。先に真・善・美のうち善をめざした制度運用が重要であるといったが、では真をめざして理論を追求していけば、これらの問題は解決してある数値に収斂するだろうか? しかし不動産市場の不完全さをみれば、資産価格の計算の前提となるルールを置かなければ、それはありえない幻想であろう。数学でさえも前提となる公理を変更すれば、ユークリッド幾何学に対する非ユークリッド幾何学のように全く異なる数学体系が成立する。
 同じようにクライアント側が品質をチェックすればいいとする考えも鑑定評価制度の自己否定になる。これは資格制度全般に向けられる批判につながっており、クライアント側が選別できる体制をつくってやれば、あとは市場で競争させればよく、資格制度によって参入障壁をつくるべきでないとする論である。しかし、例えば、薬品についても情報の非対称性があるわけだが、もし、薬品について、クライアント(要は服用する病人)がその品質をチェックするとしたら、それは生死にかかわる。だから、国が積極的に関与してその品質をチェックしている。不動産も同じ事情があって、その扱う金額を考えれば、クライアントの経済的な生死にかかわるともいえる。

・・・
~中略~

・・・
なお審査の在り方については、客観性と独立性が重要である。客観性の点からいえば、一部の地方会では小規模すぎて客観性を得られないことが考えられるので、いくつかの地方会の連合体として機能させるべきであろう。

・・・
~中略~

・・・
また協会から独立した形をとらないと、執行部の意向に左右され信用を失うことになる。さらに審査機関の上に上部の審査機関を設けることで、異議申立の機会を与え手続きを重視する仕組みを作るべきである。

・・・
~中略~

・・・
では業界にとってのメリットは何だろうか。それは信用回復と同語反復的であるがブランド力の回復である。個々の業者の鑑定評価は収益性の悪化から市場を混乱させるエクスキューズ鑑定に走り、また制度の意義の混乱からスワロー鑑定が横行しており、ブランド力を失っていることを既述した。また原価回収ができずボランティア商品化しつつあることもみた。それに対して協会が主体となって審査を作れば個々のレベルでは失われたブランドを若干でも取り戻すことができる。また審査には当然フィーが発生するので、このフィーが発生することで、フリー化する社会から業界に対して最低限の原価回収を図ることができる。また極端な競争入札への最低限の歯止めになりうるだろう。

・・・
~中略~

・・・
エクスキューズ鑑定を強要するクライアントプレッシャーを回避できる。「審査機関が認めてくれないので、こんな無茶な価格をだせない」これは利益相反性の問題について一定の解決を図るものである。
一人鑑定事務所であれば他者にチェックをしてもらうことで間違いを是正できる。

・・・
~中略~

・・・
年輩の鑑定士の審査機関への雇用の受け皿になりうる。もちろん雇用の条件には知識技能のup to dateが必要であり、この点から、ともすれば加齢とともにレベルダウンがみられた業界のレベルアップが図れる。

(つづく)

2011年4月30日 (土)

寄稿論文★対策編②

みなさんこんにちは~

やっとこさGWに突入しましたねっヽ(^◇^*)/ ワーイ

昼ごろ外にでたら、あまりに爽やかな晴天だったので、バイクで走りに行かなかったのを激しく後悔しました。んが、予報ではあと一日は晴れるということでしたので、明日は朝から宇治川の方を走ってくるつもりです。ぶいぶい。

夕方から、仲良しの弁護士Mちゃんの送別会に行ってきました。東京の事務所に移られるそうで、めちゃ寂しい・・・ ここ数年、ランチしたり、一緒に屋久島行ったり(豪雨のハイキングとか・・・(;^_^A )、楽しかったなー。東京行ってもがんばってねー!出張の時は事務所に押しかけます(笑)

さて、GW中も寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載は継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDF(※分析編)をお送りします 

★なお、4/29時点では「対策編」全文は完成しておりません。「分析編」をお送りしたのち、再度希望された方に後日対策編をお送りすることになります。★

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■   by Mr.X

二つ目のアイデアは路線価の自主付設である。
・・・
~中略~
・・・
鑑定評価を依頼するかわりに企業自らが路線価を参考に査定しており、鑑定評価需要の相当大きな機会喪失となっている。鑑定士は依頼に応じて報酬をもらうという単線型のお金の授受しか頭にないが、プラットフォーム戦略として考えれば、路線価付設業務自体は無料で行い、その後、その利用課金でもって収益をあげればよい。
・・・
~中略~
・・・
手をかけていない生の情報は所詮、不完全な市場において生起した素材でしかない。不動産市場の補完行為という面から、またチェック鑑定という側面から、分析のうえ判断を付加し、しかも多くの目を通して客観化した情報は、生の情報よりはるかに付加価値を持つだろう。これは取引事例の精緻化に通じ、ひいては鑑定評価の精緻化につながるメリットもある。ただしデータ分析や客観性を担保されていない操作は恣意性につながり、逆に信用を失うことは肝に銘じなければならない。
・・・
~中略~
・・・
なおフリー化と公益性は関係がなく、無料でなければ公益性がないというならば、公益性が実現されることはなくなるだろう。公益性を維持して実現していくためにも、自立できる収益構造がなければならない。
・・・
~中略~
・・・
○フリー化と資本主義 
・・・
フリー化の時代といわれるが、実態はITの進化に対策が追い付かず、法令を破るものが大多数を占めることで法の強制力や実効性がなくなり、結果、法令の規範性や意味が失われている。
・・・
~中略~
・・・
従来、付加価値として対価を得ていたかなりの部分が無償化するため、ある意味、共有財産化すなわち共産化するともいえる(イデオロギーによる変化でないため、共産主義化ではない)。
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~中略~
・・・
水は昔、フリーであったが、今は健康や美容の観点から品質管理された商品としてフリーではなくなっている。また環境汚染のため、まったく手をかけない水では人々の健康を害するおそれもある。おそらく、そういう意味で、共産化も一定の管理と秩序を求められることになるだろうし、フリー化しても汚染された財や混乱した財は需要されなくなるだろう。
鑑定評価は資本主義国家の制度として共産化の波にさらわれようとしているが、どのような秩序を自律的に作ることができるかどうかで、混乱し続ける将来において廃絶せずに生き延びることができるか否かが決まるだろう。
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・・・

第2節  鑑定評価への信用の低下を阻止するために
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~中略~
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①  地価公示等を補完する指標や仕組みの創設
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~中略~
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② 審査機関の創設
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~中略~
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社会的に影響力の高い判断を行う者については、規律や自浄作用を個々の倫理に頼るのではなく、者が属する組織の構造としてビルトインすべきであり、これができない業界は今の時代において信用を回復することは困難である。
監査法人はコンプライアンス体制やレビュー体制が充実しており、自社内に鑑定士も抱えている。また鑑定評価書への不信からレビュー部門を作りだしており、今後、金融庁と国土交通省の縦割りによる保護がなくなった場合、鑑定会社や鑑定業務が監査法人に取り込まれる可能性もある。
鑑定評価は鑑定主体の判断であり意見であることを根拠に、実質審査に向かず形式審査のみを行うべきとする意見がある。しかし形式審査は煩雑な項目を多数列挙して形式的体裁を整えているにすぎず、信用の低下を防止するための効力は何らない。
・・・
~中略~
・・・
また地域によっては固定資産評価について協会がバランス調整という名目等で関与しているところがある。その場合、一般の鑑定であったとしても、固定資産評価とは極端に異なる鑑定評価額について何ら意見を述べないとしたら、協会が固定資産評価に関与する意味がはたしてあるだろうか。しかも、その極端に異なる鑑定評価に使われた取引事例等を協会が提供しているとしたら? 
つまり地域会は多かれ少なかれ、鑑定評価に関して集団的な判断すなわち客観的な判断を作り出すことに関与しているが、それにもかかわらず単なる形式審査のみでは、せっかく作った判断が破られることを傍観することになり、責任能力を放棄することになる。

・・・

(つづく)

2011年4月26日 (火)

寄稿論文★対策編①   

みなさん こんにちは~

いやあ、GW目前ですね~ 皆さんの予定は如何ですか?

ここ数年GWは泊りがけでツーリングに行っていた遊び人のきたやんですが、今年はなんだかそんな気分じゃなくて、泊りがけは実家への帰省くらいになりそうです。

まあ、ちょこちょこ出かける予定(SAXの師匠のライブとか、女友達数人でアウトレット&温泉ツアーspaとか、バイク屋の大将とオフ車で河川敷?遊びとか・・・)はあるのですが、やや地味ですな。夏休みにはガツーンと遊びたいので体力と軍資金を温存するということで。

さて、3月から続けていた寄稿論文の掲載ですが、続きというか対策編が解禁shineになりましたのでこれより数回に分けてアップいたします。これまた抜粋になります。

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)、Facebook(←最近はじめたんです)などでお知らせください。全文PDF(分析編)をお送りします 

★なお、4/29時点では対策編全文は完成しておりません。分析編をお送りしたのち、再度希望された方に後日対策編をお送りすることになります。★

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■   by Mr.X

第7章 対 策
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不動産鑑定業務は本来、政府がまったく介入せずに市場に委任したままでは成立しがたいことをみてきたが、現状の社会情勢を前提として、官から民への流れのなかで民業として自立する形がないかを、第6章第4節で延べた「協会主導による現況制度の運営」の方向性で考えてみる。

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~中略~

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第1節  鑑定評価制度の意義の混乱を収束させるために
 不完全な不動産市場を補完するところに鑑定評価制度の意義が見いだせるわけだが、これは換言すれば「見えないものを見えるようにする」ことであり、「たとえ見えていても不完全にしか見えないものをより見えやすくすること」である。ならば、これらの点、すなわち、①みえないものが多くあること、②見えていても不完全であることをアピールすると同時にそれらの補完を鑑定業界によって提供できる体制作りが必要である。

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~中略~

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一般にパワーの源泉はマネー、人事権、情報といわれている。鑑定士が発揮できるとしたら情報しかないだろう。鑑定業界は不動産の価格情報についてオーソリティ(権威)をめざすべきである。そのために不動産の価格情報の収集は最も重要な位置づけとなる。さらに協会として世の中に散乱もしくは埋没している情報を整理できればいずれ力になる。

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~中略~

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ひとつは単なる市場価格を求めるだけではなく、さらに踏み込んだものを求めるべきである。依頼者に迎合する鑑定は時代遅れであるだけでなく、鑑定評価の信頼性低下をもたらす元凶とさえなっている。これは正常な依頼が豊富にあったときのお目こぼし的な需要でしかない。またマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定では市場のいいなりであり、依頼者のほうが詳しい場合、なんの付加価値もなく馬鹿にされ、業界崩落のきっかけとなってしまっている。したがって今後は、チェック鑑定へ舵をきるべきである。チェック鑑定とは、市場で観察される価格がオーバーシュートしているか否か、異常値でないかどうかの判断を踏まえた鑑定であり、本来の正常価格といえるものである。また、これらに付随して正常価格が成立するような市場の実態があるかどうかの情報提供は売り時や買い時の判断の一助になるであろう。例えば、バブル後の市場停滞時の非常に安い価格は、正常価格としての資格がどれだけあるか、もしないならば、売買を待つという判断につながるような情報提供ができないか。

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~中略~

・・・
また客観的で実質的な審査を経ないときのこの発想は単に一個人の自己満足に陥ることになるので注意が必要である。
公認会計士が主体となった監査法人も、政府が介入せずに市場に委任していれば成立しにくい業態である点で鑑定業界に類似しているが、監査というチェック機能が健全に働くことで監査需要を社会的に維持している。それに対して、鑑定業界ではチェック機能を喪失したため需要は減少し続け、フリーライダー問題等の原価回収ができない構造を放置しているため単なる価格低下に収まらずフリー化へ突き進んでいる。この根本的な問題の手当てをせずに新しい仕事を、例えば海外や財務諸表等に求めたところで虚しいだけである。

(つづく)

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