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2011年5月 3日 (火)

寄稿論文★対策編③

みなさん、こんばんは~sun

オリーブ不動産鑑定はカレンダー通りのお休みをいただいており、一応今日はお仕事でしたの(といっても大したことはしてませんが。細かい事務的雑用をあれこれ)。

ゼロックスの複合機のリースがもうすぐ切れるんだけど、この後どうしようか?が目下の悩みです。再リースするのか、スポット保守契約にするのか。貧乏事務所としては運命の分かれ道・・・?GW中ゆっくり考えようっと。

夕方、委員会がらみの打ち合わせ(ややこしかった・・・)をした後、以前から誘われていた中国語?の勉強会に参戦ポンとかチーとかいうアレです(^^ゞ)。Oさん以外は初めてのメンバーで(みなさん堅い堅い・・・)、神様に見放されてチョイ負けでしたが、とっても楽しくゲームすることができましたヽ(*^^*)ノ また誘ってくださいまし。

さて、GW中も引き続き寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載を継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■      by Mr.X

 鑑定評価制度の意義は不完全な不動産市場の補完にあるとしたら、形式審査では意味をなさない。大多数の国民は不動産情報に関して弱者であり情報の非対称性があるとしたときに、鑑定評価によって出された価格があっちでは100、こっちでは200、場合によっては500、これでは全く制度の意義が果たせていない。つまり、形式審査しかできないという論は鑑定評価制度を自己否定していることになる。先に真・善・美のうち善をめざした制度運用が重要であるといったが、では真をめざして理論を追求していけば、これらの問題は解決してある数値に収斂するだろうか? しかし不動産市場の不完全さをみれば、資産価格の計算の前提となるルールを置かなければ、それはありえない幻想であろう。数学でさえも前提となる公理を変更すれば、ユークリッド幾何学に対する非ユークリッド幾何学のように全く異なる数学体系が成立する。
 同じようにクライアント側が品質をチェックすればいいとする考えも鑑定評価制度の自己否定になる。これは資格制度全般に向けられる批判につながっており、クライアント側が選別できる体制をつくってやれば、あとは市場で競争させればよく、資格制度によって参入障壁をつくるべきでないとする論である。しかし、例えば、薬品についても情報の非対称性があるわけだが、もし、薬品について、クライアント(要は服用する病人)がその品質をチェックするとしたら、それは生死にかかわる。だから、国が積極的に関与してその品質をチェックしている。不動産も同じ事情があって、その扱う金額を考えれば、クライアントの経済的な生死にかかわるともいえる。

・・・
~中略~

・・・
なお審査の在り方については、客観性と独立性が重要である。客観性の点からいえば、一部の地方会では小規模すぎて客観性を得られないことが考えられるので、いくつかの地方会の連合体として機能させるべきであろう。

・・・
~中略~

・・・
また協会から独立した形をとらないと、執行部の意向に左右され信用を失うことになる。さらに審査機関の上に上部の審査機関を設けることで、異議申立の機会を与え手続きを重視する仕組みを作るべきである。

・・・
~中略~

・・・
では業界にとってのメリットは何だろうか。それは信用回復と同語反復的であるがブランド力の回復である。個々の業者の鑑定評価は収益性の悪化から市場を混乱させるエクスキューズ鑑定に走り、また制度の意義の混乱からスワロー鑑定が横行しており、ブランド力を失っていることを既述した。また原価回収ができずボランティア商品化しつつあることもみた。それに対して協会が主体となって審査を作れば個々のレベルでは失われたブランドを若干でも取り戻すことができる。また審査には当然フィーが発生するので、このフィーが発生することで、フリー化する社会から業界に対して最低限の原価回収を図ることができる。また極端な競争入札への最低限の歯止めになりうるだろう。

・・・
~中略~

・・・
エクスキューズ鑑定を強要するクライアントプレッシャーを回避できる。「審査機関が認めてくれないので、こんな無茶な価格をだせない」これは利益相反性の問題について一定の解決を図るものである。
一人鑑定事務所であれば他者にチェックをしてもらうことで間違いを是正できる。

・・・
~中略~

・・・
年輩の鑑定士の審査機関への雇用の受け皿になりうる。もちろん雇用の条件には知識技能のup to dateが必要であり、この点から、ともすれば加齢とともにレベルダウンがみられた業界のレベルアップが図れる。

(つづく)

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