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2011年5月

2011年5月25日 (水)

パソコン新調

みなさんこんばんは♪

オリーブ不動産鑑定、やっとパソコンを新調することができました~。

リースがもうすぐ切れる複合機も新機種で新しくリースしたので両方一気に新しくなりました♪

いつも面倒を見てくれている業者さんが朝から来てくれて、途中ゼロックスの人もいっぱい来て機械の入れ替えとセッティングをしてくれました。終わったのは19時過ぎ

結局一日仕事できなかったので、今から頑張ります(-_-;)

しかーーーし、なんといっても新しいパソコンはいいですねっ 

速いし、画面きれいだし、、、

し・か・も、念願のワイドのデュアル画面!

これで、地図みながら比準や事例作成が簡単にできちゃうヽ(´▽`)/

P1100023

ここで皆さんに謝らなきゃいけないことが・・・

以前の日記で、Win7の64bitはあきらめ、32bitにするって言ってたのですが、

http://olive-fk.cocolog-nifty.com/blog/2011/04/32bit-b463.html

結局64bitにしてしまいました。す、すみません。

だって機能の劣る32bitの方がめちゃめちゃ割高だったんですもの~

業者さんにもモッタイナイと64bitを強くおすすめされたので、決断しました。

でも、公示の作業で問題がでると困るので、古いPCもそのまま置いておくことに。

(画像の一番右のやつ) 問題なければ新しい方に移行していきます。

さ、お喜び報告はこのへんにして、仕事仕事・・・明日の提出物の仕上げしなきゃ。

2011年5月12日 (木)

寄稿論文★対策編 最終回!

みなさんこんにちは。大阪は蒸し蒸しして鬱陶しい日が続いてます。明日はやっと晴れるみたい♪ あ、でも一日協会に缶詰の予定なんすけどね~(-_-;)どよん。。。

そうそう、昨日、ひっさしぶりに東京日帰り出張に行ってきました。日帰りなので、用事を済ませた以外は一緒に打ち合わせに出席したOさんとお昼ご飯食べたのと(海鮮刀削麺が美味しかった!)、夕方に元理事仲間で東京に転勤しちゃったFさんと合流して新橋で晩御飯食べたくらいなんですけどねー(←これがまた、めっちゃ楽しかったのだけどshine)。

新橋オフィスレディーきたやんとしては懐かしい場所での飲み会サイコーv( ̄ー ̄)vでした。

ランチのラーメンはこれ↓携帯画像なのでちょっとアレですが。

Img_0308

震災後の東京がはじめてだったので、あちこち電気消されてて暗かったり、エレベーターが動いてなかったり、駅の券売機が一部しか使えなかったり、節電モードの東京を初体験して帰ってきました。今後原発の稼動停止が広がれば全国的にこんな感じになるんでしょうね。

・・・

さて。長らく掲載してまいりました寄稿論文(対策編)も今日で最終回です。編集長としてとっても名残惜しいので、X氏にはまた何か書いていただきたいな~と思う今日この頃です。よろしくお願いします( ̄ー+ ̄)

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■    by Mr.X

これらはいずれも従来の互助団体、親睦団体であった協会の本質を根本から変化させることになる。そのため、協会へ入るための要件、協会から出るときの要件の見直しも必要となるだろう。いままでは鑑定士であればほぼ無条件に協会に入れ、ほぼ同一レベルの会費であったが、これも考慮の対象になる。ここで述べる対策は通常の企業体であれば当然とられる措置であるが、それがもし公平な競争を阻害するというのであれば、次の二点を意見する。
・・・
~中略~
もうひとつはフリーライダーを容認することは協会が不公平及び不公正を認めてしまうこと(これは公益社団法人への移行を妨げないだろうか?)。
不正防止策についてアイデアを提出する。
① システム設計
② 懲罰
③ 通報制度

・・・
~中略~

・・・
懲罰は不正利用者に対して連帯で行うものとする。

・・・
~中略~

・・・
その罰則期間が続く間、その者と新たに連携するものがあれば、その連携した鑑定士や業者は不正利用の事実の有無にかかわらず罰則を受ける。
また利用にかかわらず、事例の不正提供者と不正受取者も同様とする。

・・・
~中略~

・・・
またネットで不正利用者の公表を行うのもひとつの有効な方法であろう。
③についてであるが、最も重要な情報について、その情報に最も近い人間が不正利用するという意味では、執行役員が会社の情報を不正利用して個人的に利得を得るようなものであり、防止策は限られている。
そのなかで通報によって脱税の多くが発覚していることからヒントを得て、通報制度を提案する。

・・・
~中略~

・・・
また地域間のフリーライダーの問題については以下のようなアイデアもある。事例作成費用の回収は単に原価回収の部分であるが、その事例作成は、もとは鑑定評価書作成のために作成されており、鑑定評価書作成の機会がなければ事例を作成する動機を失う。ラーメン屋で客もこないのに材料の仕込みをする馬鹿はいない。ラーメン屋ならば客がこなければ廃業するだけの話だが、鑑定の場合、地方でこれが大規模に起これば制度の破綻につながる。取引事例のトレーサビリティーによる課金によって、単に事例資料作成という部分の原価回収をめざすのか、それ以上に事例作成の動機を維持できるように鑑定評価書作成の部分のいくらかでも踏み込んで回収するかの問題がある。

・・・ 
~中略~

・・・
協会がここで述べた対策を実行して規律をもち自立できれば、情報発信能力は格段にあがり、無駄な新聞広告費用を使うことなく、会員の願いである不動産鑑定士の地位もあがるだろう。

・・・
~中略~

・・・

経済が縮小していくとき負の感情がはびこるのは世の常である。うまくいかないことばかりであれば悪意も生じる。誰でもひとのせいにしたいものである。
調子がよかったときにはドンブリ勘定や曖昧さも、「あいつは太っ腹」と寛容さにみえる。その間、重大な問題が密かに進行していても。そして臨界点に達した時、見せかけの寛容さは簡単に悪意に転換する。そのとき心の魔が魔を呼び、事態はさらに地獄へとスパイラルする。

・・・
残された時間は少なく、緊急を要すると考える。

                                                  完

2011年5月 8日 (日)

寄稿論文★対策編④ (及びきたやんの遊んでる日々)

みなさんこんにちは~

GW最後の土日、いかがお過ごしだったでしょうか?

5/3~5にバイクで豊田に帰省するつもりだったきたやんですが、極めて残念な出来事が・・・

名神(大山崎ICのちょい過ぎ)で痛恨のパンクΣ( ̄Д ̄;) 

お世話になっているバイク屋さんにレッカーを依頼、バイクをそのまま修理に預け、ついでに人間だけ京都駅で落としてもらいました。結果、ヘルメット持参のライダー姿という超マヌケな格好新幹線に乗って帰省するハメに(T_T) 帰りもモチロン新幹線。

欲求不満が溜まっていたところ、5/6(金)になって早々に修理完了のお知らせが。こ、これは神様が走れと言っている・・・ような気がする!

土曜の朝にはバイク屋さんへ走り、そんまま日本海を目指しました。目的地は何故かわからないけど一回も行ったことがなかった「天橋立」。

出発が遅めだったので、行きは高速を使います。近畿自動車道→名神→舞鶴自動車道→京都縦貫道と渋滞もなくスイスイ走り、途中お昼休憩も入れて3時間少々で到着。近っ! とりあえず「天橋立」と書いてある市営駐車場に停めました。

P1090939

ん~~、有名な「股のぞき」は一体全体どこでするのだろうか??よく分からないまま、人が多そうなところへ寄っていく。海が綺麗で、魚が見えたりする↓ ちょっと嬉しい。

P1090873

日本三景でしたね~ レンタル自転車を借りて、対岸まで走ってみました。

P10908712

そのへんで配っていた観光チラシを熟読。どうも南北どちらかの山の上に上らないと「股のぞき」はできないらしい・・・ 仕方ないのでケーブルカーに乗って北側の山頂へ。

P1090891

はい、山頂で無事に股のぞきできました~~

P1090906

さすが日本三景ですね~ なんていうか不思議な風景でした。

時間的には余裕の日帰りコースでしたが、せっかく日本海まで来たので宿泊することにしました。震災(というか原発事故)の影響か、外国人観光客がほとんどおらず、ホテルはサクッと取れました。GWなのにね・・・  温泉も堪能し、ご飯も美味しかった。満足~♪

翌日、天気は晴れsun丹後半島を一周して帰ることにしました。

以前から行ってみたかった「伊根の舟屋」を見物。寅さんや、釣りバカ日誌、NHKの朝の連ドラなどのロケ地になっており、かなり有名・・・なはずだったんですが、観光客はほとんどおらず、ガラガラ。 散策し放題。

高台にある道の駅からの「遠景」

P1090946

近くまで降りてきて、散策。「近景」

P1090971

海岸沿いの家の1階(というか半地下)が船着場になっている「船のガレージつき戸建住宅」がずらり。不思議な情緒の漂う風景です。

休憩所のおばちゃんからお話を聞くと、昔の船は木造で小さかったので各戸に格納できたそうな(家の中でひっぱりあげて乾かすんだそう。浮かべたままだと腐るんだって)。いまはFRPで腐らないし大型になったので、舟屋には入れず、普通に港に係留してあるんだとか。あと、町の中にたくさんあった土蔵の話などを教えてもらい、コーヒーをいただきつつまったり休憩したのち、出発。

国道178号線沿いにぐるりと一周し、久美浜から山の中へ入りました。国道312号線→482号線はめっちゃ快走路。道良し、景色良し、天気良しの三拍子で文句なしのツーリングを楽しめました~ヽ(^◇^*)/

帰りは福知山から高速に乗りまして、西宮~宝塚が事故渋滞だった以外はスイスイと走行。拍子抜けするくらいスムーズに帰宅いたしました。

ん~~~、最後の最後にいい旅ができ、満足なGWでした。

充電完了したので、明日からお仕事がんばります!!

・・・

さて、前置きが長くなりましたが、引き続き寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載を継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■      by Mr.X

・・・

第3節  不当な価格競争に対抗するために
・・・
業界全体が社会から原価回収をはかるためには身内のフリーライダーの排除が先決である。これは価格競争の対策として必要十分条件ではないが、最低限の対策であり、かつ国の支援がない場合の制度運営のための絶対条件である。これができなければ、既述したとおり、支配者なき総奴隷社会、勝者なき自滅戦に向かうことになる。そしてその先には誰も生き残ることができなくなる制度の破綻である。したがって、これは大手小手、東京地方、元請下請に関係なく、業界の生き残りをかけた自分達の戦いであり、現状のままでは死滅するという厳しい認識が必要である。
  そして、その根本的な原因はフリーライダーを許してきた業界内のドンブリ勘定と取引事例に対する姿勢の甘さがある。
甘えや怠惰があるところに、ひとはつけこまれ、なめられる。そして駄目になっていく。
・・・
対策としては以下のものが考えられる。
① 取引事例の利用のたびに相応の課金を行い、トレーサビリティー体制(取引事例の利用の追跡)を確立する。
② 作成者に相応の対価を支払う体制を作る。
③ これらの前提として取引事例(資料一般)の管理を厳格化する。
・・・
~中略~
・・・
取引事例は全体として価値がある。全く使われない取引事例もあれば、数十回と利用される取引事例もある。事前にどの取引事例の価値が高いかは不明であるため、利用のたびに課金を行うことで、取引事例全体の価値を計るものである。これによって取引事例作成者に対して公平に作成フィーを配分できるようになり、地域や種類に偏らない全域の事例収集体制を維持できる。
・・・  
~中略~
・・・
鑑定業界内部でのお金のやりとりの流れを変えるだけの話であり、しかもそれは実際の事例作成や取引事例の精度向上にかかる費用であり、全体としてみれば鑑定評価制度を業界団体が自主的に運営していくための方法である。それは業者自身の法令遵守や市場参加者の自主規制という世の流れに沿っている。
・・・
~中略~
・・・
会員の利便性を追求してきた協会の問題もあげられる。協会とその役員会のあり方がポピュリズムに走り、会員の利便性にかかわることであるため、これらを放置して悪化させてきたともいえる。しかし、会員の利便性を求めるあまり、業界の収益構造を悪化させ会員の収益性を悪化させたのでは本末転倒な話である。
市場の欠陥を補完する役割として、ひとつは適正な価格の提示そのものがあるが、もうひとつは価格提示の前提となるデータの収集分析がある。そのためには情報の収集・分析・管理体制が問われるが、
・・・
~中略~
・・・
これが手当できれば、民間に散在・混乱しているデータを管理する団体として機能できる。その場合、情報の不完全さや非対称性(例えば、業者に都合のいい情報かもしれない)を補うことで、国民に対して適正な不動産価値のあり方を提示する団体であるとともに、質の高い不動産情報の形成に資する団体になりうる。これができれば、一般の民間情報企業にない優位性をもつことができ、公的公益な情報を扱う団体として自活できる可能性も生まれる。
そのためにはコンプライアンスのあり方や管理体制として、通常の企業体が行っている程度以上のことが必要である。
・・・

(つづく)

2011年5月 3日 (火)

寄稿論文★対策編③

みなさん、こんばんは~sun

オリーブ不動産鑑定はカレンダー通りのお休みをいただいており、一応今日はお仕事でしたの(といっても大したことはしてませんが。細かい事務的雑用をあれこれ)。

ゼロックスの複合機のリースがもうすぐ切れるんだけど、この後どうしようか?が目下の悩みです。再リースするのか、スポット保守契約にするのか。貧乏事務所としては運命の分かれ道・・・?GW中ゆっくり考えようっと。

夕方、委員会がらみの打ち合わせ(ややこしかった・・・)をした後、以前から誘われていた中国語?の勉強会に参戦ポンとかチーとかいうアレです(^^ゞ)。Oさん以外は初めてのメンバーで(みなさん堅い堅い・・・)、神様に見放されてチョイ負けでしたが、とっても楽しくゲームすることができましたヽ(*^^*)ノ また誘ってくださいまし。

さて、GW中も引き続き寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載を継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDFをお送りします。 

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■      by Mr.X

 鑑定評価制度の意義は不完全な不動産市場の補完にあるとしたら、形式審査では意味をなさない。大多数の国民は不動産情報に関して弱者であり情報の非対称性があるとしたときに、鑑定評価によって出された価格があっちでは100、こっちでは200、場合によっては500、これでは全く制度の意義が果たせていない。つまり、形式審査しかできないという論は鑑定評価制度を自己否定していることになる。先に真・善・美のうち善をめざした制度運用が重要であるといったが、では真をめざして理論を追求していけば、これらの問題は解決してある数値に収斂するだろうか? しかし不動産市場の不完全さをみれば、資産価格の計算の前提となるルールを置かなければ、それはありえない幻想であろう。数学でさえも前提となる公理を変更すれば、ユークリッド幾何学に対する非ユークリッド幾何学のように全く異なる数学体系が成立する。
 同じようにクライアント側が品質をチェックすればいいとする考えも鑑定評価制度の自己否定になる。これは資格制度全般に向けられる批判につながっており、クライアント側が選別できる体制をつくってやれば、あとは市場で競争させればよく、資格制度によって参入障壁をつくるべきでないとする論である。しかし、例えば、薬品についても情報の非対称性があるわけだが、もし、薬品について、クライアント(要は服用する病人)がその品質をチェックするとしたら、それは生死にかかわる。だから、国が積極的に関与してその品質をチェックしている。不動産も同じ事情があって、その扱う金額を考えれば、クライアントの経済的な生死にかかわるともいえる。

・・・
~中略~

・・・
なお審査の在り方については、客観性と独立性が重要である。客観性の点からいえば、一部の地方会では小規模すぎて客観性を得られないことが考えられるので、いくつかの地方会の連合体として機能させるべきであろう。

・・・
~中略~

・・・
また協会から独立した形をとらないと、執行部の意向に左右され信用を失うことになる。さらに審査機関の上に上部の審査機関を設けることで、異議申立の機会を与え手続きを重視する仕組みを作るべきである。

・・・
~中略~

・・・
では業界にとってのメリットは何だろうか。それは信用回復と同語反復的であるがブランド力の回復である。個々の業者の鑑定評価は収益性の悪化から市場を混乱させるエクスキューズ鑑定に走り、また制度の意義の混乱からスワロー鑑定が横行しており、ブランド力を失っていることを既述した。また原価回収ができずボランティア商品化しつつあることもみた。それに対して協会が主体となって審査を作れば個々のレベルでは失われたブランドを若干でも取り戻すことができる。また審査には当然フィーが発生するので、このフィーが発生することで、フリー化する社会から業界に対して最低限の原価回収を図ることができる。また極端な競争入札への最低限の歯止めになりうるだろう。

・・・
~中略~

・・・
エクスキューズ鑑定を強要するクライアントプレッシャーを回避できる。「審査機関が認めてくれないので、こんな無茶な価格をだせない」これは利益相反性の問題について一定の解決を図るものである。
一人鑑定事務所であれば他者にチェックをしてもらうことで間違いを是正できる。

・・・
~中略~

・・・
年輩の鑑定士の審査機関への雇用の受け皿になりうる。もちろん雇用の条件には知識技能のup to dateが必要であり、この点から、ともすれば加齢とともにレベルダウンがみられた業界のレベルアップが図れる。

(つづく)

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