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2011年4月15日 (金)

【最終回】寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?

みなさんこんにちは~sun

午前中はちょっと凹んでいて散りゆく桜を見ながら鬱々としていたのですが(←かなり珍しい事態。通常は比較的精神状態が安定しているのでcoldsweats01)、夕方、ちょっと嬉しいニュースがもたらされ、元気がでてきたきたやんです。

来週もがんばろー!!

では、本日も寄稿論文の続きをどうぞ。「分析編」のshine最終回shineです。長らくお付き合いいただき、本当にありがとうございました。

日を改めまして「対策編」をお送りする予定ですので、暫くお待ちください。

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。分析編PDF版をお送りします。

(以下、寄稿論文続き)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by Mr.X

第5章  将来予測

・・・
第1節  制度の意義の混乱と鑑定評価への信頼の低下
「不完全市場であっても現実の市場として重視すれば事足りるという立場は、やがて業界全体が他の一般の情報企業にとってかわられる道を開いている。」

・・・

~中略~
・・・

「鑑定業界のほうで、これでよしとする立場を表明することは、その不動産情報について意見を述べる権利を失うばかりでなく、その程度の不動産情報を得るために情報の所有者に追従する哀れな立場に堕することになる。いわば提灯記事を書くために取材先に頭を下げ続ける専門誌の記者のごとくである。」
・・・

~中略~
・・・

「またその一方で不動産鑑定業そのものは大きく市場規模を収縮させ、法律が制定される以前の不動産鑑定業の形態に近づくだろう。派生的に生じる情報を自らの本業のために利用する内部利用、もしくは一部を外部へサービス化するという形態をとることになる。つまり昔の銀行や不動産会社の内部に存在したような形態である。」

・・・

第2節  価格競争

・・・
「鑑定報酬額はどこまで下がるだろうか。他の地域での入室料等がなければ、取引事例閲覧料金500円×3枚=1500円、時給800円×3日分=20,000円程度。合計25,000円程度になる・・・で収まらず、仕事に困っている者に下請させれば、法定の最低賃金制の底も破ることができるため、人件費のうち半分10,000円程度の鑑定評価報酬にまで下がることすら予想される。
 この単価であっても多量の仕事があればまだ事業として成立することができるかもしれないが、需要は減り続け散発的にしか仕事が発生しないため、事業として成立しにくいであろう。市場規模からいって成立しうるのはわずか2,3社か、もしくは本業の片手間でできる数社程度だろう。また東京以外の地方圏で事業者が存在できるような事業とはならないだろう。」

・・・

~中略~

・・・

「結果、短期的には大手機関鑑定と一部の小手が生き残り、小手の多くが廃業、転職し、大手もその収益構造を大きく転換せざるを得なくなる(おそらくは①と同様の形態へ収斂する。そうしなければ価格競争力を保てない)。斜陽産業といわれる建設業界をみれば予想は容易である。」

・・・
~中略~

・・・

「さらに重要な点は中長期的には、この価格競争は鑑定評価制度にとって重大な問題を引き起こすことである。すなわち、現在の資料収集スキームが今のまま稼働できるかという問題である。現行の地価公示制度とそれに伴う資料収集体制が縮小したとしてもそのまま残れば、いわば優良業者とその他の業者の「君、事例作る人、僕、お金儲ける人」のような区分けが半永続的に固定化し、本来なら収益悪化のため撤退していたはずが、鑑定業はつぶしがきかないため撤退できず、また最低限(もしくはそれ以下)の収入が手に入るため、安くても生きるために地価公示をし続けることになる非優良業者が資料を作り、その一方でいわば優良業者は収益性の悪い公示作業(=資料作成作業)から撤退するが資料は利用するという矛盾が発生することになる。しかし、この事態が悪化し、優良業者以外の業者が撤退してしまったとき、資料収集スキームが破綻する可能性がある。」
・・・

~中略~

・・・

「固定資産評価に競争入札が大規模に導入されて大多数の鑑定士があぶれてくれば、食えない鑑定士が食えない弁護士と組んで行政に対して訴訟を起こすことが考えられる。」
・・・

~中略~

・・・

「将来、課税関係から不動産鑑定業務をはずす動き(少なくとも現状の評価体制を変更させる動き)が起こることも想定できる。そのとき地価公示の社会的役割、ひいては不動産鑑定士の社会的役割は顕著に低下するだろう。」
・・・

~中略~
・・・

「内部に実質的な審査機関や是正システムを持たない現状のままでは、集団自体が大混乱を起こすとともに、これによって社会に対して「適正な地価の形成に資する」のとは逆に「己が元凶となって地価を混乱させる」存在になりかねない。」

・・・

第3節  価格競争の行く末~~将来予想まとめ

・・・
「フリーライダー問題について市場原理主義者がよく使う言葉とロジックを皮肉って使えば、これは労働者からの纂奪であり、労働の強制であり、奴隷制度である。資料作成者が行う資料作成に関する報酬を払わずに済み、資料作成者が本来得られると期待していた鑑定報酬の多くをピンはねしていることになっているわけである。これによって現段階では業界内の勝ち組と負け組をグループとして仕分けることになっているが、その先にあるのは、支配者なき総奴隷社会、勝者なき自滅戦であろう。」

(対策編へ続く)

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コメント

珍しく凹み?
どうしましたか?

それはいえんな。

凹みはなおりましたか?

ええ、おかげさまで何とか(^^)v

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