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2011年4月20日 (水)

深夜のつぶやきたち・・・

皆さんこんにちは~ 今日の大阪はちょっと冷えます。冬物をクリーニングに全部出してしまい、春物で凍えているきたやんです。だって先週、クリーニングALL30%引きだったんですもの。うう、寒い(T_T)

さて、寄稿論文「難しい試験に受かったのに・・・(分析編)」には大きな反響がありまして、全文を全国の方に送付させていただきました。

そんな中で・・・

とある夜更けのTwitterでのやりとりを全文掲載( ̄ー+ ̄) 

【登場人物】

T:会計士兼鑑定士
D:専業鑑定士
K:専業鑑定士(きたやん)

T 「難しい試験に受かったのに・・・・(分析編)」完全版を読み終えました。繁忙期で疲れた脳みそには重たかったです。対策編が楽しみですね~

K お疲れ様でした。X氏にお伝えします~

T H14改正しょっぱなの三次試験だったのでよく理解していたつもりだったのですが、大人の事情を汲み取りきれていませんでした・・・

K 実は私もよくわかってませんでした。えへへ。

T ところで今でも事例ってそんなに重要なんでしょうか??

K えっ!!!そりゃもう、大事ですよ!

T ということは、昔のままってことですよね。だからX氏は訴えているわけですね。

K 重要性は増していると思います。鑑定士が気付いていないだけ?他業種から狙われています。手放してはダメです。

(ここで、エクササイズのためKいったんタイムライン離脱。やりとりを見ていたD氏参戦)

T 評価書レビューするとき比準はちらっとしか見ないです。規準はまだ見てるほうかなぁ。重要性は評価にとって?制度にとって?ビジネスにとって?他業種から事例が狙われているんですか??衝撃ですねえ・・・

D 何故比準をチラッとしか見ないのでしょう。

T 更地の評価書が少なく、複合不動産が多いです。となると、積算の一部ですし、また補正に嘘が多いです。チラ見か否かは積算と収益のウエイト付にもよりますが・・・。端的に言えば鑑定士が補正しているのでうさんくさい(笑)。 鑑定書の事例の情報ベースでは検証しようがないのが正直な理由です。お互い見れない、見られたくないとニーズが合致しているので、そこには踏み込みませんw

D ということですな。複合不動産の評価が収益物件が多く、積算はウエイトが低く、その土地部分なので、おまけ程度ということやね。加えて、都合のいい配分、格差付けということやね。ということで、土地の比準ってなんやねん、やね。

T 先生のおっしゃる通りでございますw なのになぜ業界では土地の比準価格が重要なのかがいまいちよくわかりません??事例作成がボランティア化してきたからでしょうか・・・

D 取引事例を基に公示、相路、固評があり、国民の税にダイレクトに繋がること。補償算定の基礎になっていることを考えると、土地の比準価格は軽視できないはず。問題は、事例の精度と使用する鑑定士の能力とモラル。これが何より業界の一番の課題やね。 
 それから、比準価格が鑑定士の恣意性でどうにでもなるように、複合不動産の収益価格も同じ問題がある。そんなことを何年も続けてきたから、社会的信用は地に落ちている。今後重要なことは、この問題点を解決すべく、鑑定士が問題意識を共有して、それぞれが改善していくことでしょう。
 住宅地や地方では、取引事例の精度は鑑定評価に直接影響を与えるし、商業地でも、潜在的な収益性を考慮して取引されているから、適正に評価すれば、積算価格のウェイトも上がってしかりだし、積算価格が逆に収益価格の検証にもなるかもよ。

T 制度の必要性は課税と理解しているので、公務公的な評価を不動産鑑定士に独占させ、それ以外の評価は自由化しても、課税に影響ないのでは。鑑定士は公務公的な仕事に対する資格とすればいいんじゃないかなあ。公的評価の入札制度も改めるのがセットですけどね。

D いいね。公務公的以外のやつは、鑑定士の中から試験して合格できる能力の高い人だけができるのがいいんじゃない。

T 土地の比準の恣意性除去はつらいんですけど、収益性の恣意性除去はわりと簡単です(笑)。取引事例を基に評価される公的評価と。それ以外の評価を切り分ける時期が近づきつつあるのかもしれませんね。

K、タイムライン復帰)
K ん?エクササイズしている間に話が進んでいる!

T 今日もモムチャンですか?  (注)モムチャン=最近きたやんがはまっているエクササイズDVD)

K モムチャンと追加筋トレのセットで50分一本勝負(笑) いまツイート全部読みました。公務公的は公的評価とイコールではなく、公務員的な中立性(独立性?)を持ってジャッジする立場という意味合いではないかと思います。とすれば、対象は課税に限りません。

D もむちゃんしてる場合じゃない。業界の重要な話をしているのに。

K ワークライフバランスは大事です。

T 課税に限らないと思いますが、それ以外に重要な公務公的な対象って何があげられますか。

K 市場の失敗、価格のオーバーシュートを指摘・阻止すること。従って、証券化にせよ、企業の資産評価にせよ、全ての不動産評価が対象になるはず。

T 監査業界はルール作りすぎやと思いますけど、鑑定業界はルール作らなさすぎですね(笑)。このままではX氏の予言どおりになりそうな気がします・・・。

その後、全員寝落ち。もしかしたら、つづくかもしれないし、つづかないかもしれない。

ではまた、ごきげんよう~~

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コメント

あらゆる組織において、共通のものの見方、理解、方向づけ、努力を実現するには、「われわれの事業は何か。何であるべきか」を定義することが不可欠である。

したがって「顧客は誰か」との問いこそ、個々の企業の使命を定義するうえで、もっとも重要な問いである。やさしい問いではない。

by PETER F.DRUCKER "MANAGEMENT"

難しいコメントやなあ。
噛み砕くと?

X様自らコメントありがとうございます♪
たしかにターゲットが定まらないと戦略も戦術も、ひいては組織の作り方や運営も定まらないですもんね~

話題の「もしドラ」のネタ本(ドラッカーのマネジメント)からの抜粋です。
公立高校野球部のマネージャーのみなみちゃんがこれを読んで甲子園を目指します。

噛み砕くと
今、目の前でお金をくれる客のみがわれわれの客なのか?彼らはずっと客でいてくれるのか?究極の客とは一体誰か?

今、目の前の客からお金をもらうことは目的ではなく、手段ではないか?
では、目的、使命は何か?

ここを考えないと、事業は続かない。

みたいな感じ。
ちなみに野球部の顧客は部員、保護者、関係者のよう。

「もしドラ」ってそういう内容だったんですね。
むかーしドラッカーのマネジメントの方を読みましたが、綺麗さっぱり忘れてました。

きたやん、本日はお疲れ様でした。
いまさらながら、ブログやってることを聞き、取り急ぎコメントしました。
今後は、できる限りチェックします。
色々ボランティア大変でしょうけど、お体にはくれぐれも御気を付けくださいまし...。
(ジェントルマン風でしょ?)

ムクミ様
 相談会お疲れ様でした!久しぶりにお話できてめちゃ楽しかったです。笑いすぎて腹筋痛めました・・ヽ(´▽`)/
あの似顔絵は受付チームの秘密でお願いします。

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