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2011年4月30日 (土)

寄稿論文★対策編②

みなさんこんにちは~

やっとこさGWに突入しましたねっヽ(^◇^*)/ ワーイ

昼ごろ外にでたら、あまりに爽やかな晴天だったので、バイクで走りに行かなかったのを激しく後悔しました。んが、予報ではあと一日は晴れるということでしたので、明日は朝から宇治川の方を走ってくるつもりです。ぶいぶい。

夕方から、仲良しの弁護士Mちゃんの送別会に行ってきました。東京の事務所に移られるそうで、めちゃ寂しい・・・ ここ数年、ランチしたり、一緒に屋久島行ったり(豪雨のハイキングとか・・・(;^_^A )、楽しかったなー。東京行ってもがんばってねー!出張の時は事務所に押しかけます(笑)

さて、GW中も寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載は継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDF(※分析編)をお送りします 

★なお、4/29時点では「対策編」全文は完成しておりません。「分析編」をお送りしたのち、再度希望された方に後日対策編をお送りすることになります。★

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■   by Mr.X

二つ目のアイデアは路線価の自主付設である。
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~中略~
・・・
鑑定評価を依頼するかわりに企業自らが路線価を参考に査定しており、鑑定評価需要の相当大きな機会喪失となっている。鑑定士は依頼に応じて報酬をもらうという単線型のお金の授受しか頭にないが、プラットフォーム戦略として考えれば、路線価付設業務自体は無料で行い、その後、その利用課金でもって収益をあげればよい。
・・・
~中略~
・・・
手をかけていない生の情報は所詮、不完全な市場において生起した素材でしかない。不動産市場の補完行為という面から、またチェック鑑定という側面から、分析のうえ判断を付加し、しかも多くの目を通して客観化した情報は、生の情報よりはるかに付加価値を持つだろう。これは取引事例の精緻化に通じ、ひいては鑑定評価の精緻化につながるメリットもある。ただしデータ分析や客観性を担保されていない操作は恣意性につながり、逆に信用を失うことは肝に銘じなければならない。
・・・
~中略~
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なおフリー化と公益性は関係がなく、無料でなければ公益性がないというならば、公益性が実現されることはなくなるだろう。公益性を維持して実現していくためにも、自立できる収益構造がなければならない。
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~中略~
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○フリー化と資本主義 
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フリー化の時代といわれるが、実態はITの進化に対策が追い付かず、法令を破るものが大多数を占めることで法の強制力や実効性がなくなり、結果、法令の規範性や意味が失われている。
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~中略~
・・・
従来、付加価値として対価を得ていたかなりの部分が無償化するため、ある意味、共有財産化すなわち共産化するともいえる(イデオロギーによる変化でないため、共産主義化ではない)。
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~中略~
・・・
水は昔、フリーであったが、今は健康や美容の観点から品質管理された商品としてフリーではなくなっている。また環境汚染のため、まったく手をかけない水では人々の健康を害するおそれもある。おそらく、そういう意味で、共産化も一定の管理と秩序を求められることになるだろうし、フリー化しても汚染された財や混乱した財は需要されなくなるだろう。
鑑定評価は資本主義国家の制度として共産化の波にさらわれようとしているが、どのような秩序を自律的に作ることができるかどうかで、混乱し続ける将来において廃絶せずに生き延びることができるか否かが決まるだろう。
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・・・

第2節  鑑定評価への信用の低下を阻止するために
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~中略~
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①  地価公示等を補完する指標や仕組みの創設
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~中略~
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② 審査機関の創設
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~中略~
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社会的に影響力の高い判断を行う者については、規律や自浄作用を個々の倫理に頼るのではなく、者が属する組織の構造としてビルトインすべきであり、これができない業界は今の時代において信用を回復することは困難である。
監査法人はコンプライアンス体制やレビュー体制が充実しており、自社内に鑑定士も抱えている。また鑑定評価書への不信からレビュー部門を作りだしており、今後、金融庁と国土交通省の縦割りによる保護がなくなった場合、鑑定会社や鑑定業務が監査法人に取り込まれる可能性もある。
鑑定評価は鑑定主体の判断であり意見であることを根拠に、実質審査に向かず形式審査のみを行うべきとする意見がある。しかし形式審査は煩雑な項目を多数列挙して形式的体裁を整えているにすぎず、信用の低下を防止するための効力は何らない。
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~中略~
・・・
また地域によっては固定資産評価について協会がバランス調整という名目等で関与しているところがある。その場合、一般の鑑定であったとしても、固定資産評価とは極端に異なる鑑定評価額について何ら意見を述べないとしたら、協会が固定資産評価に関与する意味がはたしてあるだろうか。しかも、その極端に異なる鑑定評価に使われた取引事例等を協会が提供しているとしたら? 
つまり地域会は多かれ少なかれ、鑑定評価に関して集団的な判断すなわち客観的な判断を作り出すことに関与しているが、それにもかかわらず単なる形式審査のみでは、せっかく作った判断が破られることを傍観することになり、責任能力を放棄することになる。

・・・

(つづく)

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