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2011年4月

2011年4月30日 (土)

GW2日目(きたやんの遊んでる日々)

GWは二日目、昨日ほどじゃないけどいい天気。

何が何でも走るぞ!と気合を入れ、朝9時にいつものバイクカフェ「フラミンゴ」に集合。

CLOSEDの看板かかってるけど勝手に入っていったらオーナーの桃さんが眠そうな顔でコーヒー飲んでた。朝まで生テレビを見てて徹夜だとか・・・だ、大丈夫っすか?

そうこしているうちに昨日もランチしたFちゃんが到着。ちょこっとだけコーヒーをご馳走になり、適当に打ち合わせして、ゆるーく出発

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枚方→京田辺→常陽→宇治田原と抜け、Fちゃんオススメのお店でランチ。11時の開店と同時に注文しないとすぐなくなってしまう数量限定ハンバーグがお目当てです。

無事に10:50に到着~

今日も惚れ惚れするほど綺麗なボンネビル★きたやん号(自画自賛)

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お店は宇治田原の「肉のやしろ」。開店前から数組が並んでました・・・

入り組んだ集落内にあるのに(*_*)すごい人気。  なんか、民家っぽいです↓

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中はこんなん。古民家風。

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で、食べたかったハンバーグランチ~ 800円なり。

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ものすごい「ミート!!」な感じで美味しかったです(*´∇`*) がっつり完食。

お腹いっぱい食べたあと、和束町付近の快走路を気分よく走って2時半頃には枚方まで戻ってきました(ほんとにプチツー トータルで150kmほど走行)。

★★★★

4時ごろいったん自宅に帰り、着替えて、今度は豊中のライブハウスへ。サックスのM師匠がライブをやるというので楽しみにしてたんです。

基本的にはソプラノ・アルト・テナー・バリトンのカルテットで、なじみのある曲ばかり。

ツーリング後、ビールを我慢して会場に辿りついたので、入るなり中ジョッキを一杯ほろ酔いで聴くニューシネマパラダイスメドレーとろけました(*´∇`*)

他に覚えてるのが愛の挨拶、ハイホー、ヘイジュード、ガーシュインメドレー、スターダスト、星に願いを、イエスタデイワンスモア、ドリカムメドレー、グレンミラーメドレーなどなど。

も~、M先生てばカッコよすぎ~♪ 飲み会でいっつも泥酔している先生とは別人だよ~~~(←失礼な生徒sweat02

きたやん、やる気でました!今年は真面目に練習して、発表会ソロ有りでがんばります( ̄^ ̄ゞ

ということで、少し前にふらふらしながら帰宅。楽しい一日でした。

寄稿論文★対策編②

みなさんこんにちは~

やっとこさGWに突入しましたねっヽ(^◇^*)/ ワーイ

昼ごろ外にでたら、あまりに爽やかな晴天だったので、バイクで走りに行かなかったのを激しく後悔しました。んが、予報ではあと一日は晴れるということでしたので、明日は朝から宇治川の方を走ってくるつもりです。ぶいぶい。

夕方から、仲良しの弁護士Mちゃんの送別会に行ってきました。東京の事務所に移られるそうで、めちゃ寂しい・・・ ここ数年、ランチしたり、一緒に屋久島行ったり(豪雨のハイキングとか・・・(;^_^A )、楽しかったなー。東京行ってもがんばってねー!出張の時は事務所に押しかけます(笑)

さて、GW中も寄稿論文(ダイジェスト版)の掲載は継続します。よろしくお願いしますm(__)m

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。全文PDF(※分析編)をお送りします 

★なお、4/29時点では「対策編」全文は完成しておりません。「分析編」をお送りしたのち、再度希望された方に後日対策編をお送りすることになります。★

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■   by Mr.X

二つ目のアイデアは路線価の自主付設である。
・・・
~中略~
・・・
鑑定評価を依頼するかわりに企業自らが路線価を参考に査定しており、鑑定評価需要の相当大きな機会喪失となっている。鑑定士は依頼に応じて報酬をもらうという単線型のお金の授受しか頭にないが、プラットフォーム戦略として考えれば、路線価付設業務自体は無料で行い、その後、その利用課金でもって収益をあげればよい。
・・・
~中略~
・・・
手をかけていない生の情報は所詮、不完全な市場において生起した素材でしかない。不動産市場の補完行為という面から、またチェック鑑定という側面から、分析のうえ判断を付加し、しかも多くの目を通して客観化した情報は、生の情報よりはるかに付加価値を持つだろう。これは取引事例の精緻化に通じ、ひいては鑑定評価の精緻化につながるメリットもある。ただしデータ分析や客観性を担保されていない操作は恣意性につながり、逆に信用を失うことは肝に銘じなければならない。
・・・
~中略~
・・・
なおフリー化と公益性は関係がなく、無料でなければ公益性がないというならば、公益性が実現されることはなくなるだろう。公益性を維持して実現していくためにも、自立できる収益構造がなければならない。
・・・
~中略~
・・・
○フリー化と資本主義 
・・・
フリー化の時代といわれるが、実態はITの進化に対策が追い付かず、法令を破るものが大多数を占めることで法の強制力や実効性がなくなり、結果、法令の規範性や意味が失われている。
・・・
~中略~
・・・
従来、付加価値として対価を得ていたかなりの部分が無償化するため、ある意味、共有財産化すなわち共産化するともいえる(イデオロギーによる変化でないため、共産主義化ではない)。
・・・
~中略~
・・・
水は昔、フリーであったが、今は健康や美容の観点から品質管理された商品としてフリーではなくなっている。また環境汚染のため、まったく手をかけない水では人々の健康を害するおそれもある。おそらく、そういう意味で、共産化も一定の管理と秩序を求められることになるだろうし、フリー化しても汚染された財や混乱した財は需要されなくなるだろう。
鑑定評価は資本主義国家の制度として共産化の波にさらわれようとしているが、どのような秩序を自律的に作ることができるかどうかで、混乱し続ける将来において廃絶せずに生き延びることができるか否かが決まるだろう。
・・・
・・・

第2節  鑑定評価への信用の低下を阻止するために
・・・
~中略~
・・・
①  地価公示等を補完する指標や仕組みの創設
・・・
~中略~
・・・
② 審査機関の創設
・・・
~中略~
・・・
社会的に影響力の高い判断を行う者については、規律や自浄作用を個々の倫理に頼るのではなく、者が属する組織の構造としてビルトインすべきであり、これができない業界は今の時代において信用を回復することは困難である。
監査法人はコンプライアンス体制やレビュー体制が充実しており、自社内に鑑定士も抱えている。また鑑定評価書への不信からレビュー部門を作りだしており、今後、金融庁と国土交通省の縦割りによる保護がなくなった場合、鑑定会社や鑑定業務が監査法人に取り込まれる可能性もある。
鑑定評価は鑑定主体の判断であり意見であることを根拠に、実質審査に向かず形式審査のみを行うべきとする意見がある。しかし形式審査は煩雑な項目を多数列挙して形式的体裁を整えているにすぎず、信用の低下を防止するための効力は何らない。
・・・
~中略~
・・・
また地域によっては固定資産評価について協会がバランス調整という名目等で関与しているところがある。その場合、一般の鑑定であったとしても、固定資産評価とは極端に異なる鑑定評価額について何ら意見を述べないとしたら、協会が固定資産評価に関与する意味がはたしてあるだろうか。しかも、その極端に異なる鑑定評価に使われた取引事例等を協会が提供しているとしたら? 
つまり地域会は多かれ少なかれ、鑑定評価に関して集団的な判断すなわち客観的な判断を作り出すことに関与しているが、それにもかかわらず単なる形式審査のみでは、せっかく作った判断が破られることを傍観することになり、責任能力を放棄することになる。

・・・

(つづく)

2011年4月26日 (火)

寄稿論文★対策編①   

みなさん こんにちは~

いやあ、GW目前ですね~ 皆さんの予定は如何ですか?

ここ数年GWは泊りがけでツーリングに行っていた遊び人のきたやんですが、今年はなんだかそんな気分じゃなくて、泊りがけは実家への帰省くらいになりそうです。

まあ、ちょこちょこ出かける予定(SAXの師匠のライブとか、女友達数人でアウトレット&温泉ツアーspaとか、バイク屋の大将とオフ車で河川敷?遊びとか・・・)はあるのですが、やや地味ですな。夏休みにはガツーンと遊びたいので体力と軍資金を温存するということで。

さて、3月から続けていた寄稿論文の掲載ですが、続きというか対策編が解禁shineになりましたのでこれより数回に分けてアップいたします。これまた抜粋になります。

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)、Facebook(←最近はじめたんです)などでお知らせください。全文PDF(分析編)をお送りします 

★なお、4/29時点では対策編全文は完成しておりません。分析編をお送りしたのち、再度希望された方に後日対策編をお送りすることになります。★

(以下、寄稿論文)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」対策編■   by Mr.X

第7章 対 策
・・・
不動産鑑定業務は本来、政府がまったく介入せずに市場に委任したままでは成立しがたいことをみてきたが、現状の社会情勢を前提として、官から民への流れのなかで民業として自立する形がないかを、第6章第4節で延べた「協会主導による現況制度の運営」の方向性で考えてみる。

・・・
~中略~

・・・
第1節  鑑定評価制度の意義の混乱を収束させるために
 不完全な不動産市場を補完するところに鑑定評価制度の意義が見いだせるわけだが、これは換言すれば「見えないものを見えるようにする」ことであり、「たとえ見えていても不完全にしか見えないものをより見えやすくすること」である。ならば、これらの点、すなわち、①みえないものが多くあること、②見えていても不完全であることをアピールすると同時にそれらの補完を鑑定業界によって提供できる体制作りが必要である。

・・・
~中略~

・・・
一般にパワーの源泉はマネー、人事権、情報といわれている。鑑定士が発揮できるとしたら情報しかないだろう。鑑定業界は不動産の価格情報についてオーソリティ(権威)をめざすべきである。そのために不動産の価格情報の収集は最も重要な位置づけとなる。さらに協会として世の中に散乱もしくは埋没している情報を整理できればいずれ力になる。

・・・
~中略~

・・・
ひとつは単なる市場価格を求めるだけではなく、さらに踏み込んだものを求めるべきである。依頼者に迎合する鑑定は時代遅れであるだけでなく、鑑定評価の信頼性低下をもたらす元凶とさえなっている。これは正常な依頼が豊富にあったときのお目こぼし的な需要でしかない。またマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定では市場のいいなりであり、依頼者のほうが詳しい場合、なんの付加価値もなく馬鹿にされ、業界崩落のきっかけとなってしまっている。したがって今後は、チェック鑑定へ舵をきるべきである。チェック鑑定とは、市場で観察される価格がオーバーシュートしているか否か、異常値でないかどうかの判断を踏まえた鑑定であり、本来の正常価格といえるものである。また、これらに付随して正常価格が成立するような市場の実態があるかどうかの情報提供は売り時や買い時の判断の一助になるであろう。例えば、バブル後の市場停滞時の非常に安い価格は、正常価格としての資格がどれだけあるか、もしないならば、売買を待つという判断につながるような情報提供ができないか。

・・・
~中略~

・・・
また客観的で実質的な審査を経ないときのこの発想は単に一個人の自己満足に陥ることになるので注意が必要である。
公認会計士が主体となった監査法人も、政府が介入せずに市場に委任していれば成立しにくい業態である点で鑑定業界に類似しているが、監査というチェック機能が健全に働くことで監査需要を社会的に維持している。それに対して、鑑定業界ではチェック機能を喪失したため需要は減少し続け、フリーライダー問題等の原価回収ができない構造を放置しているため単なる価格低下に収まらずフリー化へ突き進んでいる。この根本的な問題の手当てをせずに新しい仕事を、例えば海外や財務諸表等に求めたところで虚しいだけである。

(つづく)

2011年4月20日 (水)

深夜のつぶやきたち・・・

皆さんこんにちは~ 今日の大阪はちょっと冷えます。冬物をクリーニングに全部出してしまい、春物で凍えているきたやんです。だって先週、クリーニングALL30%引きだったんですもの。うう、寒い(T_T)

さて、寄稿論文「難しい試験に受かったのに・・・(分析編)」には大きな反響がありまして、全文を全国の方に送付させていただきました。

そんな中で・・・

とある夜更けのTwitterでのやりとりを全文掲載( ̄ー+ ̄) 

【登場人物】

T:会計士兼鑑定士
D:専業鑑定士
K:専業鑑定士(きたやん)

T 「難しい試験に受かったのに・・・・(分析編)」完全版を読み終えました。繁忙期で疲れた脳みそには重たかったです。対策編が楽しみですね~

K お疲れ様でした。X氏にお伝えします~

T H14改正しょっぱなの三次試験だったのでよく理解していたつもりだったのですが、大人の事情を汲み取りきれていませんでした・・・

K 実は私もよくわかってませんでした。えへへ。

T ところで今でも事例ってそんなに重要なんでしょうか??

K えっ!!!そりゃもう、大事ですよ!

T ということは、昔のままってことですよね。だからX氏は訴えているわけですね。

K 重要性は増していると思います。鑑定士が気付いていないだけ?他業種から狙われています。手放してはダメです。

(ここで、エクササイズのためKいったんタイムライン離脱。やりとりを見ていたD氏参戦)

T 評価書レビューするとき比準はちらっとしか見ないです。規準はまだ見てるほうかなぁ。重要性は評価にとって?制度にとって?ビジネスにとって?他業種から事例が狙われているんですか??衝撃ですねえ・・・

D 何故比準をチラッとしか見ないのでしょう。

T 更地の評価書が少なく、複合不動産が多いです。となると、積算の一部ですし、また補正に嘘が多いです。チラ見か否かは積算と収益のウエイト付にもよりますが・・・。端的に言えば鑑定士が補正しているのでうさんくさい(笑)。 鑑定書の事例の情報ベースでは検証しようがないのが正直な理由です。お互い見れない、見られたくないとニーズが合致しているので、そこには踏み込みませんw

D ということですな。複合不動産の評価が収益物件が多く、積算はウエイトが低く、その土地部分なので、おまけ程度ということやね。加えて、都合のいい配分、格差付けということやね。ということで、土地の比準ってなんやねん、やね。

T 先生のおっしゃる通りでございますw なのになぜ業界では土地の比準価格が重要なのかがいまいちよくわかりません??事例作成がボランティア化してきたからでしょうか・・・

D 取引事例を基に公示、相路、固評があり、国民の税にダイレクトに繋がること。補償算定の基礎になっていることを考えると、土地の比準価格は軽視できないはず。問題は、事例の精度と使用する鑑定士の能力とモラル。これが何より業界の一番の課題やね。 
 それから、比準価格が鑑定士の恣意性でどうにでもなるように、複合不動産の収益価格も同じ問題がある。そんなことを何年も続けてきたから、社会的信用は地に落ちている。今後重要なことは、この問題点を解決すべく、鑑定士が問題意識を共有して、それぞれが改善していくことでしょう。
 住宅地や地方では、取引事例の精度は鑑定評価に直接影響を与えるし、商業地でも、潜在的な収益性を考慮して取引されているから、適正に評価すれば、積算価格のウェイトも上がってしかりだし、積算価格が逆に収益価格の検証にもなるかもよ。

T 制度の必要性は課税と理解しているので、公務公的な評価を不動産鑑定士に独占させ、それ以外の評価は自由化しても、課税に影響ないのでは。鑑定士は公務公的な仕事に対する資格とすればいいんじゃないかなあ。公的評価の入札制度も改めるのがセットですけどね。

D いいね。公務公的以外のやつは、鑑定士の中から試験して合格できる能力の高い人だけができるのがいいんじゃない。

T 土地の比準の恣意性除去はつらいんですけど、収益性の恣意性除去はわりと簡単です(笑)。取引事例を基に評価される公的評価と。それ以外の評価を切り分ける時期が近づきつつあるのかもしれませんね。

K、タイムライン復帰)
K ん?エクササイズしている間に話が進んでいる!

T 今日もモムチャンですか?  (注)モムチャン=最近きたやんがはまっているエクササイズDVD)

K モムチャンと追加筋トレのセットで50分一本勝負(笑) いまツイート全部読みました。公務公的は公的評価とイコールではなく、公務員的な中立性(独立性?)を持ってジャッジする立場という意味合いではないかと思います。とすれば、対象は課税に限りません。

D もむちゃんしてる場合じゃない。業界の重要な話をしているのに。

K ワークライフバランスは大事です。

T 課税に限らないと思いますが、それ以外に重要な公務公的な対象って何があげられますか。

K 市場の失敗、価格のオーバーシュートを指摘・阻止すること。従って、証券化にせよ、企業の資産評価にせよ、全ての不動産評価が対象になるはず。

T 監査業界はルール作りすぎやと思いますけど、鑑定業界はルール作らなさすぎですね(笑)。このままではX氏の予言どおりになりそうな気がします・・・。

その後、全員寝落ち。もしかしたら、つづくかもしれないし、つづかないかもしれない。

ではまた、ごきげんよう~~

2011年4月15日 (金)

【最終回】寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?

みなさんこんにちは~sun

午前中はちょっと凹んでいて散りゆく桜を見ながら鬱々としていたのですが(←かなり珍しい事態。通常は比較的精神状態が安定しているのでcoldsweats01)、夕方、ちょっと嬉しいニュースがもたらされ、元気がでてきたきたやんです。

来週もがんばろー!!

では、本日も寄稿論文の続きをどうぞ。「分析編」のshine最終回shineです。長らくお付き合いいただき、本当にありがとうございました。

日を改めまして「対策編」をお送りする予定ですので、暫くお待ちください。

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。分析編PDF版をお送りします。

(以下、寄稿論文続き)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by Mr.X

第5章  将来予測

・・・
第1節  制度の意義の混乱と鑑定評価への信頼の低下
「不完全市場であっても現実の市場として重視すれば事足りるという立場は、やがて業界全体が他の一般の情報企業にとってかわられる道を開いている。」

・・・

~中略~
・・・

「鑑定業界のほうで、これでよしとする立場を表明することは、その不動産情報について意見を述べる権利を失うばかりでなく、その程度の不動産情報を得るために情報の所有者に追従する哀れな立場に堕することになる。いわば提灯記事を書くために取材先に頭を下げ続ける専門誌の記者のごとくである。」
・・・

~中略~
・・・

「またその一方で不動産鑑定業そのものは大きく市場規模を収縮させ、法律が制定される以前の不動産鑑定業の形態に近づくだろう。派生的に生じる情報を自らの本業のために利用する内部利用、もしくは一部を外部へサービス化するという形態をとることになる。つまり昔の銀行や不動産会社の内部に存在したような形態である。」

・・・

第2節  価格競争

・・・
「鑑定報酬額はどこまで下がるだろうか。他の地域での入室料等がなければ、取引事例閲覧料金500円×3枚=1500円、時給800円×3日分=20,000円程度。合計25,000円程度になる・・・で収まらず、仕事に困っている者に下請させれば、法定の最低賃金制の底も破ることができるため、人件費のうち半分10,000円程度の鑑定評価報酬にまで下がることすら予想される。
 この単価であっても多量の仕事があればまだ事業として成立することができるかもしれないが、需要は減り続け散発的にしか仕事が発生しないため、事業として成立しにくいであろう。市場規模からいって成立しうるのはわずか2,3社か、もしくは本業の片手間でできる数社程度だろう。また東京以外の地方圏で事業者が存在できるような事業とはならないだろう。」

・・・

~中略~

・・・

「結果、短期的には大手機関鑑定と一部の小手が生き残り、小手の多くが廃業、転職し、大手もその収益構造を大きく転換せざるを得なくなる(おそらくは①と同様の形態へ収斂する。そうしなければ価格競争力を保てない)。斜陽産業といわれる建設業界をみれば予想は容易である。」

・・・
~中略~

・・・

「さらに重要な点は中長期的には、この価格競争は鑑定評価制度にとって重大な問題を引き起こすことである。すなわち、現在の資料収集スキームが今のまま稼働できるかという問題である。現行の地価公示制度とそれに伴う資料収集体制が縮小したとしてもそのまま残れば、いわば優良業者とその他の業者の「君、事例作る人、僕、お金儲ける人」のような区分けが半永続的に固定化し、本来なら収益悪化のため撤退していたはずが、鑑定業はつぶしがきかないため撤退できず、また最低限(もしくはそれ以下)の収入が手に入るため、安くても生きるために地価公示をし続けることになる非優良業者が資料を作り、その一方でいわば優良業者は収益性の悪い公示作業(=資料作成作業)から撤退するが資料は利用するという矛盾が発生することになる。しかし、この事態が悪化し、優良業者以外の業者が撤退してしまったとき、資料収集スキームが破綻する可能性がある。」
・・・

~中略~

・・・

「固定資産評価に競争入札が大規模に導入されて大多数の鑑定士があぶれてくれば、食えない鑑定士が食えない弁護士と組んで行政に対して訴訟を起こすことが考えられる。」
・・・

~中略~

・・・

「将来、課税関係から不動産鑑定業務をはずす動き(少なくとも現状の評価体制を変更させる動き)が起こることも想定できる。そのとき地価公示の社会的役割、ひいては不動産鑑定士の社会的役割は顕著に低下するだろう。」
・・・

~中略~
・・・

「内部に実質的な審査機関や是正システムを持たない現状のままでは、集団自体が大混乱を起こすとともに、これによって社会に対して「適正な地価の形成に資する」のとは逆に「己が元凶となって地価を混乱させる」存在になりかねない。」

・・・

第3節  価格競争の行く末~~将来予想まとめ

・・・
「フリーライダー問題について市場原理主義者がよく使う言葉とロジックを皮肉って使えば、これは労働者からの纂奪であり、労働の強制であり、奴隷制度である。資料作成者が行う資料作成に関する報酬を払わずに済み、資料作成者が本来得られると期待していた鑑定報酬の多くをピンはねしていることになっているわけである。これによって現段階では業界内の勝ち組と負け組をグループとして仕分けることになっているが、その先にあるのは、支配者なき総奴隷社会、勝者なき自滅戦であろう。」

(対策編へ続く)

2011年4月12日 (火)

32Bitで行こう!

みなさんこんにちはー  

今日は地価調査第一回分科会でした。話題はやはり震災の影響のことでしたね。これまで苦戦していた梅田オフィスビルの空室が一気に埋ったとか、建築資材が高騰してるとか、バスタブの部品調達ができなくてマンションの内装工事に支障がでてるとか、さまざま。大阪の地価にどんな影響がでるのか、難しいところですね。

で、地価調査がはじまったところではありますが、地価公示の評価員の申し込みの締め切りがもうすぐです。忘れたら大変です。

先日からパソコン買い替えを検討しており、対応OSのBit数のことで悩んでいたのですが、さきほど国交省地価調査課の方に確認したところ、やっぱりWin7(32Bit)推奨しているとのことでした。

「推奨」という微妙な言い回しなので64Bitもありなのかっ!?とも思うのですが、「必ず大丈夫という保証はできない、ちゃんと作動しなかったり、情報が漏れたりする可能性がある。あとの判断はお任せします」とのことでした。

そんなことおっしゃられましても~~coldsweats01

コトの性質上「情報漏れ」まずいでしょ~ということで、32Bitに決定です。

どうせ他に大した固定資産も持ってないことだし、最新&超高スペックマシーンにしようと思っていたのにな~ ちょっと残念なり。

思わぬところで躓いてしまいましたが、ま、仕方ないですね。そういや、先日飲んでるときにS野先生にもO島先生にも「5万円のパソコンで十分じゃ。この贅沢者めが!!」と諌められたし。

これで発注しまーす。

2011年4月11日 (月)

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その6

みなさんこんにちは。

桜満開のうららかな陽気のなか、今日は選挙に行ってきました。誰に入れたかはひ・み・つsmileですが、色々な思いを込めて投票してまいりました。

夕方には修理中のBMWの代車であるセロー(YAMAHAの225CC)に乗ってトコトコとバイクグッズ屋のRSタイチまで行ってみました。普段のボンネビル200kg越えるけどセローはたったの102kg!!軽ーい!楽っ!!でも、、、、遅い~~typhoon  青信号になったら一気に3速まで入れないと前に進みません。高速に乗っても100km/hが限界か?遠出は無理だなーと思った次第。スプリングセール開催中のタイチでは狙っていたレインウエアとレイングローブなどをゲト。

んでもって、久しぶりののんびり休日。

震災の影響で、歴史と伝統を誇る「ヤマザキ春のパン祭り」までもが休止となる中、あえて、きたやん春のパン祭り」sunを決行しました。

ベーグル3種(プレーン、全粒粉、ナッツ) 全部で30個焼きました~~

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昨晩焼いたスコーン(プレーン、ナッツ&ベリー)もアップ♪

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朝ごはんは当分これでいけるはず♪はーー、満足満足

では、本日も寄稿論文の続きをどうぞ。あとで「分析編」完了です!

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。分析編PDF版をお送りします。

(以下、寄稿論文続き)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by Mr.X

★★

<フリーライダーの原因>


 「鑑定評価が公務公的な性格を有しているなか、従来、地方や小手にも比較的満遍なく収益の配分があったが、これがなくなったため、共同作業を担っていた地方や小手の業者の収益的自立が難しくなってきた。そのため、当初の共同作業による互恵的メリットは失われているにもかかわらず、従来通りの互恵的システムを続けているため、フリーライダー問題が顕在化している。このフリーライダーの存在が、競争入札にあっては安い応札を可能にしており、業界全体としてみたときに、どこにも原価回収ができない構造となっている。本来、一から作れば非常にコストがかかるはずの資料なのにコピー代数百円で済む。」


~中略~

「資料作成とりわけ取引事例作成は国土交通省が不動産鑑定士に委託する地価公示という仕事の一部として行われてきたが、それに対応する原価として十分な報酬があったわけではない。しかし、同じ国土交通省所管の公共事業による仕事が潤沢にあったため、これらをセットで稼働させることができた。地価公示は事例作成の費用がかかりすぎるが、その見返りとして公共事業による仕事を与えていた。いわば、こっちの仕事では損させるけど、別の仕事で埋め合わせするから頼むよ、といった具合であった。しかし、この埋めあわせ分の公共事業が激減し、さらに他の仕事も競争入札で急激な価格低下に見舞われている。そのため通常の鑑定会社の経営者としては、常に経費負担、すわなち地価公示業務を避けるべく行動したい、フリーライダー化したいという動機が働くことになる。」

~中略~

「フリーライダー問題の構造的原因は互恵的メリットがないのに互恵的システムを続けていることにあるが、より本質的な原因としては資料をめぐる杜撰さ・曖昧さがあげられる。それは具体的には以下のものが中心である。
  ・資料の所有権、著作権、管理権の曖昧さ
  ・作成者と利用者が違うのに、作成に対する正当な対価がない
  ・資料を融通しあっている現状
 これらがフリーライダー問題を深刻化させ、原価回収のできない構造のまま安い応札を可能にし、業界全体の価格競争ひいてはフリー化への道を早めている。」

<もうひとつのフリーライダー>

「不完全市場の重視という風潮のなか、路線価で事足りるとした多くの適当な価格査定がまかり通っている。このため、適正な鑑定評価を行って不完全市場の補完を行うべき場面であっても、その機会が失われている。全国民がフリーライダー化しているともいえる。国民が公務員に税金を払い、それによって公的サービスとして無料開放しているならばよいが、公務員でない鑑定業者にとっては民業を圧迫する迷惑なフリーライダー化であろう。」

④ 公的評価


 「収益性の悪いものほど、地価公示の委嘱要件がほしいため、採算を度外視して極端に安い価格で入札案件に応札しようとする動機が働く。また入札案件がインターネットで全国的に開かれるため、全国の収益性の悪い業者が自分の属する地域に関係なく応札するため、全国的に価格競争の原因となっている。」

(最終話へつづく)

2011年4月 6日 (水)

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その5

みなさんこんにちは~ 

大阪では昨日くらいから、ぐぐっと暖かくなり、桜の開花が進んでいます。今週末には見頃を迎えそうです。

昨晩、ツーリング仲間に誘われてサッカーの試合を見てきました(生まれて初めてfuji)。セレッソ大阪vs韓国の現代モータースチーム。試合内容もよかったですし、広々した空間で大声出して応援するのはストレス発散にいいですね♪1対0でセレッソが勝利し、俄かファンではありますが、嬉しかったです(*´∇`*)

その後、長居公園通りのデニーズで盛り上がり、夏にみんなで阿蘇ツーリングに行こう!!ということになりました。夕方南港集合、フェリーで宴会、翌朝別府に到着し丸2日阿蘇周辺走りまくって、温泉に入りまくって、再び別府から南港へ、という素敵プランですヽ(^◇^*)/ た、楽しみだぁーーーっ  

■■お知らせ■■

さて、ここでお知らせです。寄稿論文の著者から「改名」の申し出が。

そもそもこの企画、新年早々にアップする予定が、編集人きたやんがグズグズしていたため3月にずれこんでしまったものです(すみません・・・coldsweats01)。当初より「笑い男」とついていたのですが(←著者もきたやんも大好きなアニメ「功殻機動隊」からのパクリです・・・ご存知ない方も多いですよね(;^_^A  若干マニアックかなぁ)。

※功殻機動隊については・・・http://dbeat.bandaivisual.co.jp/koukaku-special/ 面白いので、知らない方はこの機会に是非。

結果的に東北関東大震災後の掲載になってしまったのですが、この時期にペンネームとはいえ「笑い男」は不謹慎ではないかということで、以後(当面の間)、Mr.Xに改名します、とのこと。

以降、Mr.Xをどうぞよろしくお願いいたします。

すでにフルバージョンをお送りさせていただきました皆様にも、タイトルページの訂正をお願いいたします。

■■■■■

では、本日も寄稿論文の続きをどうぞ。あと3回で「分析編」完了です。

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。分析編PDF版をお送りします。★★

(以下、寄稿論文続き)   

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by Mr.X

///★★

<業者間の問題>

~中略~

・・

「大手小手の業者間でも全く同じ構造的問題を抱えている。」

~中略~

・・・
「もともと費用最小化のための共同作業は倫理的要請の側面が強く、相応の売上が立つのであれば、この作業から抜けようとするのは経済合理的な行動である。なにもわざわざ作成に費用をかけなくても、誰かが作ってくれた資料を協会費とコピー代で入手できるなら、それが当然である。これに対して、鑑定評価という公務公的な性格から一定の責任があるのだから、費用負担をしてほしいという倫理的要請がなされるときがあるが、経済が縮小しつつあり各社が生き残りを図るなかにあって、倫理によって企業を縛ることは馬鹿げている。倫理的要請では制度は維持できない。」
・・・

<元請下請の問題>

・・・
「ではどのような基本戦略をとるだろうか。
・ 競争入札と相見積りをスタンダードとすることで、どこでも自社が参加できるようにする。特に公共団体、上場企業を対象にプロパガンダを進めることで、全国展開をすすめる(競争入札あるところチャンスあり)。」

・・・

~中略~

・・・
「鑑定業務の主要な収益源である地価公示、固定資産評価、相続税評価、公共事業評価を取り込むことによって、自らが覇権を得ることができる。無駄を省けという世の中の風潮は追い風である。」
・・・

~中略~
・・・

「チェック機能を失った鑑定業界にとって今や唯一の力の源泉たる情報を制し、鑑定業界に覇権を唱えるのみならず、取引事例という鑑定評価制度の要を押さえることになる。このとき、大手は自社のみとなり、残りは提携鑑定士とわずかなニッチな需要に応える鑑定士が残るだけになる。(従来の古い業態しかとることのできない業者にとっては最悪のシナリオであり、大手小手問わず、従来の業界のほとんどが消滅することになる)」

・・・
~中略~

・・・
「こうした動きは一般民間会社の経済活動の観点からすれば、なんらおかしいものではなくむしろ合理的行動として称賛されるべきものであり、これは市場による弱者の淘汰であり、業界の改革といえる。しかも自らが覇権を唱えることで、社会の負担を最小限に抑え、鑑定評価を制度として維持できるのであれば、なんら非難にあたるものではない。本来なら市場淘汰されるべき会社、いわゆるゾンビ会社を無駄に生かすことで経済成長を停滞させている現状を改革し、社会全体のさらなる経済成長に寄与するものである。
 しかし、この会社の経営者として考えた場合、この構想にリスクはないだろうか。そして、国民目線の制度運営の観点からはどうだろうか。」

(つづく)

2011年4月 3日 (日)

ちょいとブレイク ★ブログ紹介★

本日二回目の投稿です(筆不精のきたやんですので、春の珍事とでも思っていただければ)。

・・・・わたくし、生まれも育ちも愛知県豊田市でございますが、関西に住みついてもうすぐ17年。その間に「春の珍事=阪神タイガースの5連勝」と強く刷り込まれてますが、そこんとこ、今年はどうなんでしょーねー

さて。

ここ4回ばかり、笑い男さんからの寄稿論文を掲載してますが、同じように掲載していただいているブログ、当ブログへのリンクを貼っていただいているブログが複数ありますので感謝をこめて紹介します。

★鄙からの発信★ いわずと知れた業界超有名ブログ(-_★)キラーン!!

http://bouen.morishima.jp/002133/index.html

★大島不動産鑑定、実務修習ブログ★ 修習生からのアクセス多し。同文同時掲載。ただいまダイエット中。

http://blog.livedoor.jp/daiyooshima/

★札幌の不動産鑑定士「ほぼ日記」★ Twitter経由でリンク申し出いただきました♪

http://ameblo.jp/crest-tobi/

お陰さまでアクセス急増。

他にもリンク貼っていただける方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いしますm(__)m

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その4

みなさんこんにちは~sun

4月に入り、近所の桜も2分咲きといったところですcherryblossom 来週末には満開かな?

固評も終わり少し楽になるはずだったんですが、何だかやることが多くて気ぜわしいです。

のんびりベーグル焼きたいよーん。

暖かくなってきたし、(ガソリン高いけど)バイクでどっかに行きたいよーん。駐車場でボンネビルちゃんが拗ねています・・・うう、ゴメンよ。

さて、本日も寄稿論文の続きを掲載しますヽ(*^^*)ノ いましばらくお付き合いをいただければ幸いです。

掲載するのは紙面の都合上中略を多分に含むダイジェスト版ですので、意味がわかりにくい点もあろうかと思います。フルバージョンをご希望の方(鑑定士・鑑定士補の方に限らせていただきます)は、きたやん直メールnao.k.olive@gmail.com)・直リアネット・Twitter(nkolive)・mixiメッセージなどでご連絡くださいまし。なんらかの方法にてお送りします。

ちなみに内容についてのご意見はコメントしていただいてOKですが、ご質問されましても書いた本人ではないのでお答えできません。よろしくお願いします。ではどうぞ~

(以下、コピペ)

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by 笑い男、改め Mr.X

第二節 価格競争の原因
① ボランティア商品化

☆☆

~中略~
☆☆

 「最も経費のかかる資料作成とりわけ事例作成を共同で全国的に作成していた。具体的には地域単位で作成され、これは地域内の鑑定評価業務をより効率的に行うために地域内で協力して資料作成をしていた。この共同作業による経費の最小化は全国的にうまく機能し、原価回収の問題は隠れたままで顕在化しなかった。
 これは大手業者でも小手業者でも各業者間でお互いに助け合えばいいではないか、それによってお互いの利便性も増し費用を圧縮できるのだからといった素朴な共通理解があり、また売上も各業者それぞれがそれなりにあったため、資料作成を行わないものがいても単なるコピー代相当分程度で利用させるといった寛容さが存在した。しかし現在、この素朴な共通理解が綻び、従来のやり方が仇となり、業界全体で原価回収のできない構造となり、限りないフリー化への重大な原因となっている」

② フリーライダー問題 
<地域間の問題>

~中略~

以下の理由から共同作業は維持されてきた。つまり鑑定評価は公務公的な性格であるのだから助け合って社会に貢献するという倫理的要請である。もうひとつは、下積みをしていればいつかは相応の売上にありつけるだろうという、いわば「雑巾がけ」的動機である。
では地域同士の関係はどうであっただろうか。重要な点であるが、各地域にそれぞれ売上があり収益的に自立できることが前提となって、各地域間で互恵的に助け合う構造ができていた。例えば、業者が熊本県に存在し、そこで資料作成をしていたが、たまたま北海道内の不動産鑑定評価の仕事を受注した場合、安価な入室料と閲覧料で北海道の資料を入手できるようにお互いが助け合ったのである。自らが北海道で一から資料の作成をすれば、多額の費用が発生することになるが、お互いに互恵関係を結んでいれば、それを避けることができる。逆に北海道の業者が熊本県内で仕事があったときには北海道の業者も同様に費用の圧縮ができる。これはいずれも公務公的な性格を有するところから起こる共同作業という業態の表れであろう。こうして全国的に資料の作成と鑑定評価業務が成立し、国の制度として全国的に機能していた。
しかし、現在、全国的に満遍なく配分される収益がなくなっている。公的セクターでは公共事業が大幅に縮小し、民間セクターではクライアントの支店廃止に伴って東京集中が起こっている。このため地方では売上があがらないのに、資料作成の費用がかかることになっている。そのため従来の地域同士の互恵関係にメリットがなくなりつつある。」

~中略~

「従来の慣習でこの互恵関係を放置したままでは、地方は費用の負担のみで売上がなく、売上がある東京は地方で作った資料にフリーライドしていることになる。つまり従来の互恵的関係のままでは、都市をまたいだ大規模なフリーライダー問題を起こしてしまうわけである。
通常、普通の企業体であれば、「では東京へいき東京側の人間になればいいではないか」と考える。個々のレベルでは当たり前の話であるが、皆が集団でこれを行った場合、何が起こるか? 地方の資料作成を行うものがいなくなり、制度としての鑑定評価が破たんすることになる。」

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