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2011年3月26日 (土)

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その1

みなさんこんにちは。春分も過ぎ、風は冷たいけど陽射しがほんわか暖かくなってきましたね。

先日、震災に関して鑑定協会HPについて書いたら、「ちゃんと当日から安否確認とか一生懸命やっていたんだよ~~bearing」とわざわざご説明をいただきました!! 

ありゃりゃすみません。クレームつけたわけではなくって、速やかな「表明」をしていただけるとイチ会員として嬉しいな♪という要望でございますm(__)m

どうも、意外と色んな方(特に同業者)にブログを見ていただいているらしく、GoogleYahooなどで「不動産鑑定士 ブログ」と検索すると、かなり上位に当ブログが出てきてしまうようです\(◎o◎)/!。知り合いに指摘されて驚愕しましたわ。

世間にはもっともっとちゃんとした内容の鑑定士ブログはいっぱいあるのに・・・(-_-;) GoogleとかYahooの検索エンジンの性能、マジで大したことないなあ。こんな不安定なものを前提にSEO対策するって大変だね、などと思ってしまいます。

とはいえ、この現状を買っていただいたのか、表題の通り「鑑定業界の将来に関する私家論文」を匿名氏よりご寄稿いただきましたので、今後数回に渡りアップいたします。

掲載するのは紙面の都合上中略を多分に含むダイジェスト版ですので、意味がわかりにくい点もあろうかと思います。もしフルバージョンをご希望の方(鑑定士・鑑定士補の方に限らせていただきます)は、きたやん直メール・直リアネット・Twitter(nkolive)・mixiメッセージなどでご連絡くださいまし。著者に承諾を得た上で、なんらかの方法にてお送りします。

ちなみに内容についてのご意見はコメントしていただいてOKですが、ご質問されましても書いた本人ではないのでお答えできません。よろしくお願いします。ではどうぞ~

(以下、コピペ)

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by 笑い男、改め、Mr.X

            

本稿では不動産鑑定評価をめぐる諸問題、とりわけ現在置かれている業界や制度の問題点を分析(第1章~第6章 分析編)し、その対策(第7章 対策編)を考える。

なお、この抜粋ダイジェスト版においては「分析編」を先行して公開する。対策編は後日掲載するか、完全版とともに希望者にのみ送信する予定である。                                        

きたやん

はじめに   

きたやん                                         

~中略~

諸問題発生の根源は「不完全市場であっても、それは信頼しうるものである」とする所謂「市場主義」がもつドグマに求められる。そして、随意契約体制が綻び、競争入札等がすすんだために、さまざまな問題がパンドラの箱を開けたように飛び出してきた。とりわけ鑑定主体の判断という独断のもと目の前の売上のためクライアントに媚びた評価額が跳梁跋扈し、ブランド力(信用力)を失っていること、そして大規模なフリーライダー問題が顕在化すると同時に原価回収ができないボランティア化・フリー化が猛スピードで進行していることなどが挙げられる。

いずれの問題も、鑑定評価が本来、民間に任せていては自立して育たない公務公的な性格を持つことに起因し、解決を見ずに悪化の一途を辿っている。

きたやん」

第1章 鑑定評価制度の意義の混乱

きたやん

「鑑定評価が価格をチェックする機能を失い、不完全な市場で成立した価格、すなわち混乱した現実を、その混乱のままコピー(鑑定評価)するだけの粗雑なコピー(鑑定評価)機になりさがることになった。そのため「もっと安い値段でコピーしますよ」だけが唯一のセールスポイントになっている。コピー機の扱われ方は哀れである。」

きたやん

~中略~

きたやん

「つまり、平成14年の鑑定評価基準改正に伴う運用は

   鑑定評価からチェック機能を奪い、単なるコピー作業に貶めた側面がある。

   また混乱する市場の現実を積極的に追随する側面があり、そのため鑑定価格を混乱させ、ひいては社会からの信頼を失わせている。

   売れる価格=正常価格であれば鑑定士でなく不動産業者のほうが価格の値付けにふさわしいとする論に根拠を与えることになっている」

きたやん

~中略~

きたやん

「また、不完全な市場であってもそれを現実の市場として重視しようとする誤った市場原理主義は以下の社会的風潮を後押ししている。

    ・不完全であっても現実のマーケット情報が多量にあるならそれでよしとする。インターネット情報や相続税路線価や各業者がもつ価格情報はいずれも客観性が欠けていたり、正確さが欠けていたりと不十分なものであるが、それで事足りると思わせることになる。その結果、量に劣る鑑定士のほうが情報に疎いといわれる状況もでてくる。しかし、裁判官がすべての知識に詳しくなくとも、公平にジャッジできることに重要さがあることを想起すれば、鑑定にとっては(各種の不動産市場の知識に精通する努力は怠らないことは勿論である)適正に評価できることこそが重要である。

    ・不動産の価格は競争入札によって決めればよいとする。これは不動産のファンダメンタルを無視したケインズの美人投票的行動(「彼女は美人である」と自分が思う女性に投票するのではなく、皆が美人だと思うだろう女性を想像しながら投票するため、実態に基づかない予測の連鎖を発生させてしまう行動)を誘因するため、不動産市場を混乱させ、ひいては国全体の経済活動を混乱させる。

 

 これらを受けて地価公示も存在意義が混乱する事態に陥っている。」

(次回に続く)

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