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2011年3月

2011年3月31日 (木)

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その3

みなさんこんにちはー

昨日は大阪府不動産鑑定士協会で臨時総会がありました。不肖きたやん、幸いにも否認されなかったため、理事2期目に突入させていただくことになりました。ふつつかものですが、皆様どうぞよろしくお願いいたします。

早いもので三月も今日で終わりですね。明日から新年度かー・・・ といっても何も変わりませんが。そろそろヒノキ花粉が飛び始め、空咳が出て苦しいです。はやくこの季節は終わって欲しい(ノ_<。) あんまりしんどかったら呼吸器科で吸引薬を貰ってこないとなー

さて、前回の続きでメインPCの買い替えの件です。

ヨドバシで見積もってもらったNECダイレクト(←たまたま対応してくれたのがNECの人だった。実際に購入するメーカーは未定)でのスペック

CPU インテルのCore i7-2600S プロフェッサー(2.8GHz)

OS Windows7 Home Premium 64ビット

メモリ 8GB(2GB×4) デュアルチャネル対応

HDD・SSD  1TB HDD(高速7200回転/分)

DVD/CDドライブ DVDスーパーマルチドライブ(DVD-R/+R 2層書き込み)

グラフィック   NVIDIA GeForce GT435M

USB3.0  USB3.0 インターフェースボード

メモリーカードスロット  7メディア対応スロットカード

オフィスソフト  Office Home&Business 2010

ディスプレイ   23型ワイド ステレオスピーカー内蔵液晶ディスプレイ

といったものです。が、OSはどうも64ビットじゃなくて32ビットじゃないと地価公示で使えないようなので変更してもらったほうが良さそう。あと、オフィスソフトはProfessionalのがいいのかな?贅沢なのかな??よくわからん。

開業時からセットアップなどで何かとお世話になっている業者のY口さんに電話したら、普段使っているソフトも含めてチェックし、注意する点を教えてくれるというので書類を送って見てもらっています。Win7では普段使っていソフトがほとんど対応してないので最新バージョンに買い替えかも。プロアトラス、フォトショップ、ファイルメーカー、ドキュワークスあたりのソフト入れ替えは覚悟しないとだめかな(-_-;)

PC部品も東北地方太平洋沖地震の影響などあるのでしょうか?注文しても納品が遅れたりするのかなあ・・・早めに準備をして、地価調査の作業が始まる前には問題ない状態にもっていきたいです。零細粉末企業的には大きい出費になりますが、日本経済の活性化にちょっと貢献?ということでがんばろー。

では、本日も寄稿論文の続きをどうぞ。

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。分析編PDF版をお送りします。

★★★

(以下、寄稿論文続き)

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by 笑い男

★★

第4章 価格競争

・・・

第1節 不動産鑑定評価業の性格

・・・

「不動産鑑定評価業は法律が制定されるまでは、その市場規模も小さく、銀行や不動産会社の内部に存在するものがほとんどであり、その多くは本業から派生的に生じる情報を自らの本業のために利用する内部利用、もしくは一部を外部へサービス化するという形態であった。そして法律が制定されるときに、従来の不動産鑑定評価業が当時の大企業のなかで行われていたため、不動産鑑定評価業は民間の営利団体として位置づけられてきたものと思われる。

しかし鑑定評価を商売として行う業の観点からいえば、情報の商売の側面があるため民業では情報の商売のみをもって自立しがたい。」

・・・

~中略~

・・・

「そもそも不動産市場に失敗があることから政府が介入し制度化されたものであるため、不動産鑑定評価業が公務公的な性格を有するのは当然である。それは不動産鑑定評価業の団体として長らく最大であった日本不動産研究所が財団法人であることからもわかる。また法制定当時の銀行には産業育成等の公務公的な倫理観があり、公的な意識が強くあったことも指摘しておかなければならない。」

・・・

~中略~

・・・

「鑑定評価は第一義的には社会的な意義に基づいて制定されており、すぐれて制度である。誤解を恐れなければ理論的正しさや個々の商品の満足より社会的厚生が優先される。

評価理論の正しさや資本主義社会での利便性を追求することは重要であるが、制度として全国的に運用できなければ、一部のコンサル的業務にしかならないし、鑑定士が提供する価格自体が個々の民間ベースでさほど切望されるものでないこと(一法人や個人にとって、直接的に効用や収益に貢献するような性質のものではないこと)を考えなければならない。これを理解せずに時流の理論(「もっと数学を!もっと工学を!もっと統計学を!」)を力もないのに追いかけたり、時流のサービス(「もっと顧客優位に!もっと役立つサービスを!」)をマクドナルドほどの民間需要も規律もないくせに追いかけたりしても自己満足にすぎない。」

・・・

~中略~

「もし評価理論の正しさが商品になりえて、鑑定の信用と需要を支えているというならば、現行制度は廃止して、所轄を経済産業省に移し、通常の企業体と同様に完全な自由競争をすればよい。しかし、それがどういう事態を招くかを考えれば、この考えは採用できない。」

(つづく)

2011年3月29日 (火)

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その2

みなさんこんにちは♪

突然ですが、当オリーブ不動産鑑定、開業して今年の秋で5年になります。

で、開業当時に購入したパソコンがそろそろ寿命っぽい、という告白です(-_-;)

なんだか立ち上がり遅いし~、ワードとエクセル一緒に立ち上げると固まるし~(←かなりヤバイ)、危険な兆候が出てます、、、よね?パソコン音痴の私でもそこはかとなく、ではなく、ハッキリクッキリ危機感を抱くレベル。

確か一昨年のお盆にハードディスクが逝ってしまい無料交換してもらったのですが(一週間パソコンにもお盆休みを取らせ、もしかして直ってるかな~?と思って立ち上げたけど、ダメだった)、いよいよ本当に買い替えを考えなくてはならない事態となりました。

もっと早く買えーーー!!という意見もあったのですが、WindowsXPじゃないとだめなソフトがあったり、昨年などはWindows7地価公示作業に支障が出るなどという話があり(資料安全活用委員会内でも問題になりました)、我慢に我慢を重ねてきたのであります。

ところが、先日発表されたH24地価公示評価員募集要領の対応OSのところに「Windows7」の文字がっ! おおう、ようやく対応していただけましたかっsun。やっとパソコン買えるヽ(*^^*)ノ

早速ヨドバシのパソコン売り場に見に行き、見積してもらいました。 

(つづく。これからしばらく、パソコン買い替え顛末記になりそうな予感・・・こうしたらエエよ!というアドバイスがありましたら是非教えてくださいっm(__)m)

では、本日も寄稿論文の続きをどうぞ。

★★★

(以下、寄稿論文続き)   

★ダイジェスト版ではなく、全文を読まれたい鑑定士・鑑定士補の方は、北谷奈穂子まで直メール(nao.k.olive@gmail.com)、リアネット、Twitter(nkolive)などでお知らせください。分析編PDF版をお送りします。

★★

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by 笑い男、改め Mr.X

★★

第2章 鑑定評価への信用の低下

・・・

「鑑定評価への信用低下は以下が主要な原因である。

     鑑定評価の価格が鑑定主体によって極端にばらつくこと

     鑑定評価は必要なのか?の答えが不明瞭であること

~中略~

・・・

「説明責任以前に、依頼者に迎合する鑑定(エクスキューズ鑑定:依頼者が言い訳に使いたいために自分に都合のいい価格を求めさせる鑑定)やマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定(スワロー鑑定)で信用を失っている。これは結局、よくいえば業界全体で各鑑定士の自主性を重んじるという放任主義のため、近視眼的な売り上げ確保に走る鑑定士が、鑑定業界の規律を劣化させてしまっている。調査事項が増えて市場調査結果を記載することで品質は一見よくなっているようにみえるのは皮肉である。」

・・・

~中略~

・・・

鑑定業界はすぐれて信用産業であるが、信用と鑑定業界が同時並行で崩れつつある。そして、これはいずれ業界のみでなく、鑑定評価制度自体が崩れかねない危険性を孕んでいる。」

・・・

~中略~

・・・

信用を再確立しなければ、業界全体の需要は減少しつづけると予想するのは容易である。斜陽産業といわれる建設業界は縮小しているとはいえ、国民の衣食住たる生活に直接的に不可欠だが、鑑定業界はそうでないことを考えれば、その悲観論の深度は深い。」

・・・

第3章 鑑定需要の減少

・・・

「とりわけ、「鑑定評価は必要なのか?」の答えが不明瞭であることの影響は大きい。市場原理主義→平成14年基準改正問題→不完全市場重視→鑑定は必要なのか?とつながり、そしてそこから現実のマーケット情報で事足りるとする風潮へ至るが、この鑑定は必要なのか?の疑問は、鑑定評価自体がクライアントにとって直接的に収益や効用に貢献する性格のものでないことと相まって、需要減少の圧力となっている。

  特に、鑑定評価にかわって不動産自体の競争入札が横行しており、これが疑似市場として公認されつつある。」

(つづく)

2011年3月26日 (土)

寄稿 ~難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?~ その1

みなさんこんにちは。春分も過ぎ、風は冷たいけど陽射しがほんわか暖かくなってきましたね。

先日、震災に関して鑑定協会HPについて書いたら、「ちゃんと当日から安否確認とか一生懸命やっていたんだよ~~bearing」とわざわざご説明をいただきました!! 

ありゃりゃすみません。クレームつけたわけではなくって、速やかな「表明」をしていただけるとイチ会員として嬉しいな♪という要望でございますm(__)m

どうも、意外と色んな方(特に同業者)にブログを見ていただいているらしく、GoogleYahooなどで「不動産鑑定士 ブログ」と検索すると、かなり上位に当ブログが出てきてしまうようです\(◎o◎)/!。知り合いに指摘されて驚愕しましたわ。

世間にはもっともっとちゃんとした内容の鑑定士ブログはいっぱいあるのに・・・(-_-;) GoogleとかYahooの検索エンジンの性能、マジで大したことないなあ。こんな不安定なものを前提にSEO対策するって大変だね、などと思ってしまいます。

とはいえ、この現状を買っていただいたのか、表題の通り「鑑定業界の将来に関する私家論文」を匿名氏よりご寄稿いただきましたので、今後数回に渡りアップいたします。

掲載するのは紙面の都合上中略を多分に含むダイジェスト版ですので、意味がわかりにくい点もあろうかと思います。もしフルバージョンをご希望の方(鑑定士・鑑定士補の方に限らせていただきます)は、きたやん直メール・直リアネット・Twitter(nkolive)・mixiメッセージなどでご連絡くださいまし。著者に承諾を得た上で、なんらかの方法にてお送りします。

ちなみに内容についてのご意見はコメントしていただいてOKですが、ご質問されましても書いた本人ではないのでお答えできません。よろしくお願いします。ではどうぞ~

(以下、コピペ)

■ダイジェスト版「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は?」■   by 笑い男、改め、Mr.X

            

本稿では不動産鑑定評価をめぐる諸問題、とりわけ現在置かれている業界や制度の問題点を分析(第1章~第6章 分析編)し、その対策(第7章 対策編)を考える。

なお、この抜粋ダイジェスト版においては「分析編」を先行して公開する。対策編は後日掲載するか、完全版とともに希望者にのみ送信する予定である。                                        

きたやん

はじめに   

きたやん                                         

~中略~

諸問題発生の根源は「不完全市場であっても、それは信頼しうるものである」とする所謂「市場主義」がもつドグマに求められる。そして、随意契約体制が綻び、競争入札等がすすんだために、さまざまな問題がパンドラの箱を開けたように飛び出してきた。とりわけ鑑定主体の判断という独断のもと目の前の売上のためクライアントに媚びた評価額が跳梁跋扈し、ブランド力(信用力)を失っていること、そして大規模なフリーライダー問題が顕在化すると同時に原価回収ができないボランティア化・フリー化が猛スピードで進行していることなどが挙げられる。

いずれの問題も、鑑定評価が本来、民間に任せていては自立して育たない公務公的な性格を持つことに起因し、解決を見ずに悪化の一途を辿っている。

きたやん」

第1章 鑑定評価制度の意義の混乱

きたやん

「鑑定評価が価格をチェックする機能を失い、不完全な市場で成立した価格、すなわち混乱した現実を、その混乱のままコピー(鑑定評価)するだけの粗雑なコピー(鑑定評価)機になりさがることになった。そのため「もっと安い値段でコピーしますよ」だけが唯一のセールスポイントになっている。コピー機の扱われ方は哀れである。」

きたやん

~中略~

きたやん

「つまり、平成14年の鑑定評価基準改正に伴う運用は

   鑑定評価からチェック機能を奪い、単なるコピー作業に貶めた側面がある。

   また混乱する市場の現実を積極的に追随する側面があり、そのため鑑定価格を混乱させ、ひいては社会からの信頼を失わせている。

   売れる価格=正常価格であれば鑑定士でなく不動産業者のほうが価格の値付けにふさわしいとする論に根拠を与えることになっている」

きたやん

~中略~

きたやん

「また、不完全な市場であってもそれを現実の市場として重視しようとする誤った市場原理主義は以下の社会的風潮を後押ししている。

    ・不完全であっても現実のマーケット情報が多量にあるならそれでよしとする。インターネット情報や相続税路線価や各業者がもつ価格情報はいずれも客観性が欠けていたり、正確さが欠けていたりと不十分なものであるが、それで事足りると思わせることになる。その結果、量に劣る鑑定士のほうが情報に疎いといわれる状況もでてくる。しかし、裁判官がすべての知識に詳しくなくとも、公平にジャッジできることに重要さがあることを想起すれば、鑑定にとっては(各種の不動産市場の知識に精通する努力は怠らないことは勿論である)適正に評価できることこそが重要である。

    ・不動産の価格は競争入札によって決めればよいとする。これは不動産のファンダメンタルを無視したケインズの美人投票的行動(「彼女は美人である」と自分が思う女性に投票するのではなく、皆が美人だと思うだろう女性を想像しながら投票するため、実態に基づかない予測の連鎖を発生させてしまう行動)を誘因するため、不動産市場を混乱させ、ひいては国全体の経済活動を混乱させる。

 

 これらを受けて地価公示も存在意義が混乱する事態に陥っている。」

(次回に続く)

2011年3月22日 (火)

トラブルあれこれ

去る土曜日の夕方、固評の成果品の印刷をしはじめたら、うちの大事な複合機ちゃんに不穏な動きが・・・なんかピーピー泣いてるんですけどっ

画面上に「ブラックトナーの予備を用意してください」・・・・えええええ( ̄Д ̄;)!!

予備のトナー、ないんですけどっ! しかも、これから大量印刷するんですけどっ!

速攻でゼロックスさんに電話したけど業務時間外でつながらず。三連休なので火曜の朝まで待てということですな。

・・・( ̄  ̄;) ど、どうしよ? どうしようもないな。

最悪データ持参して知り合いの事務所で印刷させてもらうか~~と観念しつつ、とりあえず、行けるとこまで行くしかないということで、印刷続行しました。

途中、何度も印刷ストップするので、トナーボトルをバシバシ叩きながら(←良い子はマネしないよーに)、さらには電源を何回も入れなおしながら、なんとか固評成果品だけは印刷し終わりました・・・・ああ~~~よかった(涙)

が、ほんとにトナーがスッカラカンになったようです。このままでは業務に支障がでますので、火曜朝イチでゼロックスさんに電話しなくては~と思いつつ、連休終了。

で、今朝、固評の成果品を区幹事さんに提出してきましたsun
ホッとしたところでゼロックスさんに電話。いつもなら、次の日にはトナーを宅配で送ってくれます。

ところがどっこい、返答に愕然としました。

在庫管理システムが震災の影響で使えず、配送がうまく行っていない。2~3日以上かかるかも・・・お急ぎということで手配しましたが、問題あれば再度こちらからお電話します」とのこと。

もしかしたら、しばらくトナーが届かないかも・・・orz

こんなところで震災の影響を食らうとは。

それと、日本不動産鑑定協会の義捐金口に入金しようと思ったら、例のみずほ銀行のシステムトラブルでこちらもできず。もう他で募金しようかな・・・

献血は時間差でした方がいいらしいので、プルーンとレバーを食べながら増血中です。以前献血中に貧血で倒れた事があるので(しかもHEPナビオの前・・・)身体に優しい成分献血にしようかな~と考え中。

(追記)

なんと、昨日22日の夕方、トナーが届きました!オペレーターのお姉さんへの必死のお願いが奏功したのか、「緊急」と書かれた納品書とともに、バイク便で送ってくれました!

バイク便のお兄さんに思わず「ありがとうございます!ありがとうございます!ほんまに助かりますぅ~(ノ_<。)」と何度もお礼を言ってしまいました~ お兄さんも「よかったですねっ!」と。

ありがとうフジ・ゼロックス!迅速な対応、深く深く感謝しますm(__)m

2011年3月17日 (木)

とりいそぎ

こんにちは。
今日は大阪もときおり雪が舞う寒い寒い日です。

日本不動産鑑定協会から、安否情報と義捐金口座開設のお知らせが来ましたので
とりあえず、アップします。

http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/

安否不明の会員はお一人とのこと。無事をお祈りいたします。

いま固評の作業でアップアップのため、振込みは後ほどする予定。
作業が終わった来週には献血に行ってこようと思います。

昨日近所のスーパーに行ったら、報道どおり、カップ麺と米が売り切れていました(* ̄□ ̄*;
大阪は(いまのところは)なんとも無いのに、何やっているんだか・・・

(追記)本日地価公示が公表されました。が、当然のことながら、ほとんど話題になりませんね。

2011年3月12日 (土)

東北・関東の大地震に関して

東北太平洋沿岸を震源とする巨大地震が発生、甚大な被害が出ているようです。
仙台の友人鑑定士家族は全員無事とのことでホッとしたものの、テレビで時々刻々送られてくる映像には胸が痛みます。
亡くなられた方のご冥福と、行方不明者の無事をお祈りします。そしてすべての被災された方にお見舞いを申し上げます・・・

大阪に引っ越してきて一年も経たないうちに遭遇し、怖い目にあった阪神淡路大震災を思い出しました。
真っ暗な寝室で酷い揺れに呆然としながら、このマンション倒れるかも・・・と思ったあの瞬間、今でもハッキリと覚えています。

メンバーをさせていただいている士業有志の会でも「我々にできること考えよう」という話が出つつあります。
少しでも自分にできることは何か、考えよう。

それと。
この件に関し、行政書士会や土地家屋調査士会の動きは速いですね。
さすがです。

日本行政書士会連合会

http://www.gyosei.or.jp/

日本土地家屋調査士連合会

http://www.chosashi.or.jp/

会員の方々の安否確認や各都道府県会の被害状況が中心のようですが、
こういうのって会員から見て会の信頼性に関わるよな~って思ったのでした。

(以下、14日加筆)

と思ってたら日弁連の会長様も早々に声明を出されてました。

http://www.nichibenren.or.jp/

大阪の司法書士会会長も12日に談話掲載。

http://www.osaka-shiho.or.jp/osakakai/seimei.html#seimei27

司法書士会は本日会長談話。

http://www.shiho-shoshi.or.jp/association/info_disclosure/statement/statement_detail.php?article_id=43

鑑定協会は・・・と思ったら。

お知らせが文字化けして読めないの。

うちだけ???

2011年3月 1日 (火)

今日から三月ヽ(*^^*)ノ 耳寄りなお知らせ

みなさんこんにちは。

今日から三月ですね~cherryblossom 春も近し!という感じでちょっと嬉しいきたやんです。

(スギ花粉もぼちぼち飛んでいるらしいのですが、ワタクシはヒノキ花粉に反応するタチなので、まだ被害は出ておりません。ハイ)

さて、今日は大阪士会の資料安全活用副委員長としてのお知らせです。

本日よりREA-NET大阪」「資料取得サービス」を開始しました!じゃかじゃん。

えー、それ何、おいしいの?と聞かれても困ります。

何ができるかといいますと、、、

わざわざ電車に乗って協会に来られなくても、鑑定に必要な資料(概況調書とか選定調書とか複製許諾付ゼンリン住宅地図とか昔の路線価図とか)がREA-NETで注文・受取ができてしまうという優れものです。

他にも、過去の研究成果物も販売しますし(これからコンテンツは増やしていきます)、研修会のネット申し込みスタートもまもなく開始します。

で。

きたやんも、早速住宅地図を注文してみました。(←副委員長とはいえ、ちゃんとお金払ってますよ!貧乏なのに、自腹での動作確認。エライな私。)

住居表示を入力して、ポチっとな。

果たして、お茶飲んでる間にREA-DATAで住宅地図が送られてきました~ カラーで複製許諾マークもついた最新版の地図。満足、満足。

(※注文が殺到しちゃったら時間かかるかもしれません、悪しからず。送信までの最大時間が設定されてますのでご確認くださいませ)

皆さんも、是非ご利用くださいshine

なお、利用にはREA-NET大阪に加入していること、口座振替手続きをしていることなど、各種要件がありますので、士会HPの「まるわかりREA-NET大阪」をご覧いただくか、協会にお電話でお問合せくださいまし。

まだまだ出来たてのサービスで不十分な点も多いとは思うのですが、温かく見守り、育てていただければ嬉しいです!!今後もサービスの充実を目論んでいますので、ご意見・ご感想・苦情激励などいただけると、嬉しくて泣くかもしれません。よろしくお願いいたします。

さ、自分の仕事しよ(;^_^A

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