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2007年1月25日 (木)

繁華街ボロビルの評価

衰退気味の繁華街にある、築40年を超えるビル、しかも飲食店の賃借人が多数・・・の評価をする場合。

なかなか悩むところです。

建物の価値はゼロ(むしろ解体費がかかる状態なので、マイナスと言ってもいいでしょう)なので、マックスは更地価格というところ。

ボロボロなので空室も多く、当然収益性も低いのですが、立ち退きの想定が難しいため、借家人がいるときは普通、収益価格を計算します。

空室部分には想定賃料を入れ、収益から費用を引き、キャップレートで割り戻して収益価格を算出します。
で、計算すると、更地価格の半分以下、2割とか、3割とかになっちゃったりするんです~。それだけみたら、大バーゲンセールみたいなんですけど、現況では収益が上がらない以上、購入者の身になれば、それ以上の価格で買う理由がありません。

更地価格は、商業地では、概ねその土地の最有効使用の建物を想定し、その収益性により導かれます。この「更地価格から、立ち退きにかかる費用を控除した価格」と、「現在の収益価格」とを比較して、高い方を採用するべきなんでしょうが・・・この立ち退きリスクが評価しにくい。

立退料として家賃を何年分か支払うと想定するのですが、それでも出てくれない賃借人がいたら、、、本当に、更地にするのに何年かかるか分かりません。つまり、なんの役にも立たない状態が何年も続く・・・そんな物件、よほど立ち退き交渉に自信のある業者しか扱えません。

かくして、一般企業では手を出さない(出せない)物件として、「大幅な市場性減価」を行うという結論にならざるを得ないと。ここに、地上げ屋商売が成立する余地があるというわけですね~~。

こんなん、評価額を出せと言われても、くらやみの中で「出口はどっちにありそうですか?勘でもいいですから教えてください」と言われてるようなものです。結局、保守的に考えて収益価格を採用せざるを得ないということも多いです。

は~~

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございますm(_ _)m
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コメント

最近、やくざ系アングラな小説を読んでいるので、、なんかリアルな感じだわ。。怖い怖い

あら、素敵。面白いのかしらん?
あんまり小説って読まないけど、面白かったら推薦してちょ。そうそう、日露戦争のマンガ、概ねそろったけど、、、難しくて意味がわかんないのよ。

歌舞伎町にある某店舗ビルの評価に関して、どう考えても立ち退き以前にやーさんが営業に絡んでるとしか思えない店舗だらけで、困惑したことがありました。
その鑑定、私は調査だけをして社長に「お返し」したんだけど、その後をまったく聞かされていないのです。
どうなったんだろうな~~

それは確かに困惑しますよね~~。調査も結構慎重にしないと、やばいですしねえ。写真撮ってるの見つかったら、、、
ぶるぶる。
その案件、社長さんがどう評価して出したのか、すっごい気になります・・・

勘ですが、理由をつけて評価を断ったのではないかと…
いつもなら評価以外は、調査から資料作成、製本まで私がするのに、このときだけはなにもなしでしたもん。
評価しづらい物件は嫌ですねぇ。
写真撮るの怖かったですよ、少し。

そうか~断りますよね。変に評価して訴えられるのも困りますしねえ。

ともかく、捕まってスマキにされなくて本当によかったです。

やっぱりそれは業者への卸値で評価せざるを得ないのではないでしょうか?
とすると
①=更地価格―解体費用―立退き費用
②=現況賃料に基づく収益価格
を関連付けて得た価格を市場性減価
更地価格と解体費用は難しくないけど、レジャービルの場合 立退き費用は営業補償のほか「店舗改装費用の残存価値を払え」というのもいるだろうしそうなると1室1室の状況を調べないといけない。机上評価でそれは無理なのでいくつかの条件を仮定して評価せざるを得ないですよね。また立退き費用なんて交渉人の能力で変わるので客観的な基準があるようで無い。プロ中のプロなら1件平均200万円もあればやるんじゃないかな?(ビルも見ていないのであくまで推測です。そのまま計算してあとで損害賠償請求しないでね(*^^*) )
各室一律の条件をまず仮定して、必要に応じて微調整して求めざるを得ないのでは?

②は北やんなら簡単ですよね

最後の市場性減価ですが、直感です
良い土地なら30%、駄目な土地なら70%

実務能力が高いと評判のきたやんに対して余計なおせっかいでしたね

頑張ってください
(^-^ )


詳細に書いていただき、ありがとうございます~~
そうなんですよね、DDだと室内も見えないし、交渉人の能力だって推定できないし、、、あとは、えいや!の市場性減価になってしまいますよね~。
やはり衰退傾向の歓楽街で使い道が限られる場合は「駄目な土地」減価か・・・
実務能力低いし、なかなか「えいや!」できないへなちょこです。

いつも最後は「行ってまえ」ですが、今日まで何とか生きてます
(^.^)

あ、思い出した
先日業界の長老から聞いた話
どこかの外資
出来の悪い査定書(DD)を金融監督庁に持ち込んで「こんな査定をする鑑定士がいる」とクレームをつけているそうです
判子を付いていないからといって手を抜いてはいけないなと思いました

また、きたやんには関係ない話でした
失礼

力石さんの話、私の前職の社長のことだろうか…
…と思うくらいに、心当たりが大有りです(笑)
プロの評価書のミスを、鑑定のいろはもまともにわからない素人ですら見抜いたような、そんな散々な御方でした(笑)
今どうしてるんだか。

力石さん、しいくんさん
 うー。身の引き締まるお話!気をつけます。手を抜くつもりはありませんが、鑑定書とはかけられる費用も時間も少ないですから、やれるとこまでやって、あとは必要なエクスキューズを必要な箇所に入れるしかありませんね。
 

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