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不動産鑑定士の北谷です

不動産鑑定士、北谷奈穂子(通称:きたやん)のページです。普段はFacebookの方の投稿が中心です。こちらはHP的掲示板になってます。


★記事は今後、当トップページの後に来ますので、よろしくお願いします(*^.^*)

clubclub会社案内clubclub

  株式会社オリーブ不動産鑑定

   不動産鑑定業者登録 大阪府知事(1)793
   設立:平成18年9月 株式会社化:平成24年8月(資本金1,000,000円)

   〒541-0044 大阪市中央区伏見町3-1-1-1108
   電話:06-6223-0082 FAX:06-6223-0083
   メール:nao.k-olive@nifty.com

   所属:公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
       社団法人大阪府不動産鑑定士協会

clubclubきたやんプロフィールclubclub

昭和44年 愛知県豊田市生まれ 昭和63 愛知県立豊田西高校卒業  平成4年 一橋大学法学部卒業 平成4年~平成6年 (株)リクルート 勤務 平成7年~平成9年 森井総合鑑定(株)鑑定部 勤務  平成9年~平成11年 (株)タケツー市場調査課 勤務 平成16年~平成18年 (有)朝日エステートリサーチ 勤務 平成18年9月 オリーブ不動産鑑定 設立 平成24年8月 株式会社オリーブ不動産鑑定代表取締役に就任

2013年5月 3日 (金)

新スキーム事例制度改変(備忘録)その3

みなさんこんにちは。
今日からGWの後半戦突入ですね~

わたしは今日は事務所でお仕事ですが(事務作業がたまっております・・・)、
明日は久しぶりに篠山方面にツーリングshine、明後日は家族ゴルフgolfです。

さて本日のお題も、2か月後に迫った「事例改変」です。
昨日あたり、協会会員のみなさんにも「重要・事例閲覧申込書在中」朱書きされた封筒が届いているのではないでしょうか?

わたしも、「お、とうとう来たか~」と思って開いて、資料をしげしげと眺めてみました。
ところが・・・

情報、間違ってるやん!!!

しかも結構重要なところが(不動産取引事例閲覧ガイドブック)typhoon
一応、間接的にREA-JIREI運用会社のイッツソリューションさんには「配布資料が間違っていること」は確認を入れました。「古いバージョンが配布されてる」とうことらしいです。

どこが間違っているかというとですね、各人の事務所でREA-Jireiで閲覧するときの画面の話です。ここ、本当は、従来の閲覧とは大きく変わるところなのです。

【従来のREA-Jirei】(6月30日まで)

条件設定
検索
条件に合致する事例一覧表示
 ★記載項目★
 所在、土地種別、地目、用途地域、取引時点(月まで)、最寄駅・駅距離、取引価格総額(2000万円~5000万円、1億円~5億円など、粗いくくり)、土地単価(10万円台~20万円台、100万円~500万円台など、粗いくくり)、類型、区域区分、容積率、道路幅員
課金画面
(「詳細を表示する」ボタンを押す)
課金
出力画面
 ★ここではじめて事例の詳細が見られる!
 
 問題点:検索のレンジが広すぎて取得してみたら価格水準が大きく乖離していて使えない(単価が12万円台なのか、19万円台なのか、取得するまでわからない)、検索画面では事情補正の有無がわからず取得してみたら補正が30%もついていた、など。返金できないため、一か八かでとらざるをえなかった。

【今後のREA-Jirei】(7月1日から)
条件設定
検索
条件に合致する事例一覧表示(従来と同じ)
詳細表示
 ★ここで事例の情報が全部画面で見られる(閲覧ログがつくが、課金はされない)
課金画面
(「出力」ボタンを押す)
課金
出力画面・印刷
履歴管理票出力
 
 改善点:課金される前に全事例が閲覧できる。一件525円(もしくは1575円)もかかる商品であり、「内容を確認してからの課金」は当然といえましょう。多数の事例を収集して・・・という基準の考え方にも合致します。
で、今回配布されたガイドブックをみましたら、従来のREA-Jireiの閲覧方法のままの記載になってました・・・あーあ、差替えですね、こりゃ。もったいないなあ・・・

2013年4月18日 (木)

新スキーム事例制度改変(備忘録)その2-2

ちょっと間があきました。

新スキーム事例制度改変については、色々情報が錯そうして私もよくわからない状況にあります。先週末に出席した大阪士協会の理事会では副会長から本会報告がありましたし、今週はじめには連合会の情報安全活用委員会にも出席しましたが、、、とくに目新しい情報はなく・・・・要は「まだ細かいことは全然決まってない」ということが解りました(^^;


とりあえず、前回書いた公的評価(固定資産税評価、相続税路線価の評価)の件では追加情報があります。


「データのダウンロードについて」です。
REA-JireiからPDFで取り出すという規程の例外として、データのダウンロードが特別委員会にて検討されているようです(公的土地評価要領による)。どのような安全措置を施すかは未定とのこと。今月末には一定の結論がでるとか・・・ 


・データダウンロードが認められない場合
 ⇒OPS等、評価書作成支援システムの「Jirei10データの取込み・取出し」機能がなくなるはずなので、裏でこっそりデータを入手したり、公示評価人が手持ちのデータを利用したりはできません。先日書いたように、手入力が原則になります。
・データダウンロードが認められる場合
 ⇒REA-Jireiの特別機能として特定の人が特定の事例をダウンロードできるというシステムが組まれる・・はず。今から開発が間に合うのかどうかは知りません。もし誰でもダウンロードできるようになってしまったら・・・垂れ流しになるので今回の事例改変は根底から崩壊します。


あと、もしダウンロード可だったとしても、そのダウンロードできるデータは国交省の意向もあり「3次データ」なんですって(現在のところ)。
この意味するところは・・・・
・新スキームで毎月(もしくは3か月ごと)に確定しているデータがベースです。地価公示作業で精査して確定したデータ(4次)じゃありません。その精度は・・・・(-_-;)ノーコメント。
・当然ですが、土地建物の配分がされていません(アンケート通り 若しくは 未配分)。
事例として利用するには自ら配分する必要があります(使う人によってばらばらになります)
・時点修正率も個別格差率も事情補正率もなーーーんも入ってません(使う人によってばらばらになります)
ほぼ同時期に行われる地価公示作業とは、何の整合性もない事例を使うことになりますね。いいんでしょうか?それも「鑑定士の意見であり、判断である」からいいのかにゃ。
さて、どんな結論がでるのでしょうか~ 楽しみですね☆

2013年4月 8日 (月)

第15回・同期会

こんにちは。

この土日は、「爆弾低気圧」とやらが日本列島を縦断し、各地で被害が出たようですね。

「不要不急の外出は控えるように」との呼び掛けをきっぱり無視して、不動産鑑定士第33期の同期会(花見の会)に行ってきました。

きたやんは今回幹事なので、とにかく万難を排して行かねばなりません(;´▽`A``
この天気・・・幹事の日頃の悪行三昧が祟ったのでしょうか~
それとも鑑定業界の未来を暗示しているのでしょうか~
まあ、気にしても仕方ないので前向いて行くしかありません。

集合は近鉄の大和西大寺駅。既に雨が降っておりましたが、無事に全員集合。
ほっとしたところ、もう一人の幹事の松谷さん宛てに一本の電話が。


「お申込みいただいていた、平城宮のボランティアガイドですが、昼から風雨が強まりそうなので、全員帰すことにしました。申し訳ありません・・・」

うぇ~~~いきなりアクシデントがっcrying 残念ですが仕方ありません。
近くのレストランで昼食のあと、平城宮まで歩き、ガイドなしで資料館などを見学したところで、天気予報通り、暴風にtyphoon

平城宮から駐車場まで歩いた時間帯がピークだったようです。テレビの台風中継のように傘を破壊しながらも駐車場にたどりつき、無事にタクシーに乗り込み薬師寺・唐招提寺はなんとか見学できました。めっちゃ空いてた(笑)

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夕方、バスで宿へ。若草山中腹にある「三笠」という旅館ですが、綺麗でサービスよくて、ご飯も美味しくて当たりgoodでした(*^.^*) 天気がよければ奈良市内が一望できて、ロビーから満開の桜が見えて最高のはずでした・・・うう、うらめしや。
ウエルカムドリンクとしてお抹茶をいただきました。おいしい・・・
Photo

お風呂に入り、宴会場でボリューム満点のお食事♪

伊賀牛
の陶板焼きとかすき焼きとかあって美味しかった・・・。最後のご飯とお漬物まですべて完食。井上さんに「きたやさん、全部食べましたね・・・僕、負けた気分です」と感心されてもーた。ヤバイっす。今日からダイエットです・・・punch

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夕食後は恒例の部屋飲み二次会
今回はやはり地価公示の話題が中心でしたね~
同期ならではの「ここだけでしか言えない話」も満載(笑)

2

楽しかった~ 結局夜中の1時頃までしゃべってました(*^.^*)
朝、集合写真をとって出発。

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まだ降っていたので、予定を変更してタクシーを貸切にして東大寺(鐘つき堂、二月堂、大仏殿)、平安神宮、新薬師寺(十二神将像)、興福寺(薬師如来&阿修羅像)を回りました。タクシーの運ちゃんが面白おかしくガイドしてくれて、結果的に大正解でしたshine

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このあと「ならまち」のオサレ喫茶店でケーキセットをいただいたあと、解散しました。
いやはや、楽しかった~~ 皆さん、ありがとうございました!松谷さん、お疲れ様でした。宿の手配や下見など面倒なことを引き受けてくださりありがとうございました。

来年の幹事は衛藤さんです。ということで、おそらく関東方面ですね。今年参加されなかった方も、来年はぜひぜひ!一緒に行きましょう~


※皆さんの写真、モザイクせずにそのまま掲載してます。二次会の時に「フェイスブックにアップするけど、秘密で来てる人いませんね~~???」と確認したけど、異論は出なかったので、いいですよね♪

2013年4月 2日 (火)

新スキーム事例制度改変(備忘録)その2

こんにちは。
事例閲覧制度改変の続きです。


2)固定資産税評価、国税評価の事例閲覧はどうなるの?
今年から来年春にかけては固定資産評価替え作業があるので気になるところですよねー
(入札制が導入される市町村も多くなっていますが、それはまた別の話題として・・・)
上記の2評価については、一般の事例と違って特別扱いがあります。

①料金は?

評価地点1ポイントあたり、公示評価人は525円、評価人以外は1,575円となります。枚数に関わらず、です。
両評価ともいわゆる「一般鑑定」と同じはずなのですが(要は、事例収集の本来の目的である地価公示じゃないっていう意味)、なぜか特別扱いです。公的な意味合いが強いから??それだったら公共団体の用地室や財産活用課からうける仕事も一緒ですやんね。歴史的経緯ってやつですかね。


②閲覧方法は?

■閲覧場所
 一般鑑定用の事例と同じ。士協会での閲覧若しくは各事務所での閲覧となります。まあ、普通は自分の事務所で見ますよね(^^;
■利用方法
 担当する市区町村すべての事例を閲覧・取得できます。


③課金方法

一枚ごとの課金ではなく、評価地点数による課金になります。おそらく、評価地点数を申告して、それに上記単価をかけあわせた額で請求書がくる形になるでしょう。


④履歴管理票の扱い


今のところ不明です(原則は評価書に添付です。下記の通り「公的土地評価要領」によると書かれていますが、その要領を入手していないので詳細不明です。一般鑑定用と異なり担当エリアの事例を全部閲覧できるので、履歴管理票の表記方法が異なると思われますし、市町村の様式には入っていないので勝手につけて出すのはどうかと思います・・・)。調査しますので少々お待ちください。
※不動産取引価格情報提供制度による事例資料の管理・閲覧・利用に関する規定
第3章 閲覧 第21条(閲覧ルール)第4項 
・・・相続税路線価評価、及び固定資産税評価については、公的土地評価委員会が定める「公的土地評価要領」によるものとする。ただし、当該要領は、本規定に定める情報の安全管理を充足するものでなければならない。


⑤注意点

これまでは、OPSなどの評価ソフト用にJirei10データを使っていた方が多いですよね。地価公示評価員の方で固定や国税が同一エリアの場合は、公示ソフトからそのままダウンロードして専用ソフトに読み込んで使っていたはず。それ以外のエリアでも事例交換ルールに基づき(あるいは個人的にこっそり?)データを入手して取り込んでいたはず。

が、、、、それ、禁止ですねん( ̄Д ̄;)


※不動産取引価格情報提供制度による事例資料の管理・閲覧・利用に関する規定
第2章 管理 第19条 (閲覧事務) 
「閲覧データ」の閲覧は常に「REA-Jirei」に限定して、行わなければならない。
いままでのところ、例外を認める(データでダウンロードできる)という話は聞いていません。


そう、紙に印刷した事例をぽちぽち入力にすることになりますねー
大量に受注された方は本人・若しくは補助者の方が肩こり・腰痛を戦うことになるでせう。
(-∧-;) ナムナム


本日はこれまで~
情報が間違ってたら、教えてくださいまし(*^.^*)

2013年3月29日 (金)

新スキーム事例制度改変(備忘録)その1

こんにちは。

鑑定士の方は連合会(本会)からのメルマガなどで薄々、あるいはハッキリご存知だとは思いますが、今年7月1日から新スキーム事例についての制度改変があります(3/19の理事会で承認されたので、正式にGO!です)。
きたやんは大阪士協会の資料安全活用委員長だったり、連合会(本会)の情報安全活用委員だったりするので、このことについて色んな人に質問されたりします。わかる範囲でお答えしてはいますが、様々な人や委員会(その下の小委員会)が絡み日々情報が変わっていっているので全部把握しているわけではありません。
そんなわけで、自分用の備忘録と、疑問点の整理という意味で、知っていることを少しずつ書いていこうかなーと思っています。
注)きたやん個人の認識と解釈に基づくものであって、連合会(本会)に正式に確認を取って掲載しているわけではありません。誤解や情報の古いものもあるかもしれません。ご了承ください。
まずは事例閲覧の概略(日常フロー)
1)大阪の個人事務所(鑑定士1人・補助者1人)の事例閲覧はこれからどーなる!?
①事務所種別の決定
 
 年度はじめに、「今年度は大阪府下の仕事しかしない!身近なとこからコツコツと!」と決意した場合、52,500円を連合会に払う。(「いやいや、がんばって兵庫や和歌山や東京の仕事もするぜ!」と思っていたら84,000を払う。) 


②仕事が来たので、事例を閲覧するのだ!
 ★ 
 ■協会に行くのがめんどくさいから事務所のパソコンのREA-Jireiで事例閲覧。
    ・大阪府下の事例はいままで通り見られる。
    ・大阪以外の事例は見られない。
    ・事例代は公示評価人は1件525円評価人以外は1575円
 
 ■ついでもあるし、大阪府不動産鑑定士協会へ行って閲覧しようかな~
    ・入口で本人確認があります。補助者の事例閲覧は禁止されたので、入れません。
    ・紙での閲覧はできなくなっていた!!ペロペロめくりながらの昔ながらの閲覧
          は禁止になりました。長年培った、高速紙めくりの技は封印です。無念・・・
     設置されたパソコンでの閲覧に限定されます。
    ・大阪以外の事例は見られない。
    ・事例代は公示評価人は1件525円評価人以外は1575円
③閲覧し終わったら、「履歴管理票」を印刷。これを鑑定書に添付しなければなりません。
    
    ・誰が、どの事例を、どの鑑定書用に閲覧したかを管理するものです。
          閲覧事例ごとにログ番号がつくので、他への転用・流用はできません。

④9月頃、予想外に北海道の仕事を引き受けてしまった。
  ★
   →固定閲覧料5万円と8万円の差額である3万円を支払う。
   →北海道士協会事務局へ赴き、備付パソコンのREA-Jireiで事例閲覧。
    ・入室料はいりません。
         ・もちろん北海道の事例しか見られません。
    ・所属士協会(大阪)以外の事例なので、公示評価人か否かを問わず一律1575円 

⑤半年ごとに、閲覧料の請求書が業者宛てに来ます。



(きたやんメモ) 
備忘録です。気分次第で追加するので気にしないでください。解決したら回答も書き込むかも。
・5万円(or8万円)×所属鑑定士数=事務所ごとの納付金額。所属鑑定士数は「鑑定業務に従事する者」と規定。協会会員であるか否かを問わないとすると、人数の把握はどのように行うのか。申告制?過小申告のおそれはないか。
・事務所種別の変更(差額支払)はどの士協会窓口でも可能か?また支払れたら即時発効するのか?
・士協会PCのREA-Jireiは今まで通り「事例カードの全部が見られる設定」かどうか確認。印刷したけどやはりいらないという場合は返却可能?
・REA-Jireiシステムに、買い物カゴのある協会とない協会(大阪)があるが、全国に導入されるのか確認。
・新スキーム由来事例以外の資料(新スキーム以前の過去事例、賃貸事例等)の閲覧収入は士協会に帰属するはず。請求内訳が必要。引き落とし手数料の負担を連合会・士協会でどうするか。
・士協会入口での記名(誓約はシステム対応なので不要)は継続するか。その他事例もあるので必要?
・「REA-NET大阪」は存続か、全国統一の「REA-NET」として取り込まれるのか?
・「REA-NET大阪」独自コンテンツが存続する場合の課金方法について
今日はこんなところで。間違っている情報があったら教えてください<(_ _)>

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